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Mieterbund: Energiepreise und Betriebskosten sinken weiter

Die Preise für Öl und Gas haben im Jahr 2014 die Betriebskosten für Mieter in Deutschland weiter sinken lassen. Durchschnittlich lagen die Nebenkosten bei 2,17 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit zwei Cent unter den Kosten von 2013. Das zeigt eine Untersuchung des Deutschen Mieterbunds (DMB). Für 2015 erwartet der DMB einen weiteren Rückgang aufgrund niedriger Energiepreise. 

Die Kosten für Heizen, Wasser und Abwasser, den Hausmeister oder die Müllabfuhr machen in Deutschland im Schnitt etwa ein Viertel der Wohnkosten aus.

Obwohl die sogenannte zweite Miete leicht gesunken ist, wird Wohnen dem DMB zufolge für viele Mieter aber nicht günstiger. Vor allem in den Metropolen und Universitätsstädten steigen die Kaltmieten seit Jahren weiter, dieser Trend hielt laut Mieterbund auch im ersten Halbjahr 2016 an.

Hinzu kommen die Nebenkosten: Bis zu 3.053 Euro können nach Mieterbund-Berechnungen für eine 80 Quadratmeter große Wohnung pro Jahr anfallen, falls alle Betriebskostenarten fällig werden, darunter auch für Hausmeister, Gartenpflege, Kabelfernsehen und Aufzug. Der Durchschnitt liegt ein Drittel niedriger.

DMB: Heizölpreis gibt mit 23,1 Prozent deutlich nach

Dass es 2014 günstiger wurde, liegt neben den gesunkenen Energiepreisen auch an den warmen Wintermonate des Jahres, die den Verbrauch drückten. 2015 war insgesamt kälter, so dass der Mieterbund davon ausgeht, dass im vergangenen Jahr wieder mehr Öl und Gas verbraucht worden ist.

Allerdings gab der Heizölpreis mit 23,1 Prozent deutlich nach. Rund jeder vierte Haushalt in Deutschland heizt mit Öl. Fernwärme wurde im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 5,1 Prozent billiger, Gas 1,5 Prozent.

Mieter in Ostdeutschland zahlen monatlich im Schnitt 2,27 Euro Nebenkosten pro Quadratmeter, im Westen sind es 2,14 Euro. Im Osten waren die Kosten für Heizung und Wasser etwas höher als im Westen, dafür mussten Mieter im Westen für Gebühren, Grundsteuer, Straßenreinigung und Müllabfuhr mehr Geld ausgeben.

Große regionale und lokale Unterschiede bei Grundsteuer, Wasser, Abwasser und Müll

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser oder Müllbeseitigung ergeben sich dem Mieterbund zufolge regional beziehungsweise lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier wird die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse, den energetischen Zustand der Wohnung und starken Preisunterschieden sowohl zwischen Heizöl, Gas und Fernwärme, als auch zwischen den einzelnen Gas- und Fernwärmeversorgern bestimmt.

64 Prozent der Betriebskosten entfallen auf Heizung und Warmwasser

Die Kosten für Heizung und Warmwasser sind laut DMB im Abrechnungsjahr 2014 erstmals seit langer Zeit gesunken und liegen jetzt im Durchschnitt bei 1,39 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das sind rund acht Prozent weniger als 2013. Für eine 80 Quadratmeter große Wohnung ergeben sich somit durchschnittliche Heiz- und Warmwasserkosten in Höhe von 1.334,40 Euro im Jahr, 115,00 Euro weniger als 2013. Letztlich entfallen 64 Prozent der tatsächlich gezahlten Betriebskosten auf Heizung und Warmwasser.

Der Mieterbund hat für seinen Betriebskostenspiegel mehrere tausend Abrechnungen analysiert. Sie beziehen sich auf elf Millionen Quadratmeter Mietwohnungsfläche.

Quelle: haufe.de

Tücken beim Immobilienverkauf

Die Zinsen sind auf Rekordtief, die Preise für Wohnimmobilien vielerorts so hoch wie nie: Nicht wenige Besitzer entscheiden sich jetzt zum Verkauf. Der Markt bietet zur Zeit große Chancen, aber es gibt auch Risiken, deren sich jeder Immobilienverkäufer bewusst sein sollte.

1.Alle Verkaufsunterlagen sollten vorhanden sein

Und zwar schon in dem Moment, wo Sie die Anzeige schalten. Problematisch wird es, wenn Sie einen Käufer gefunden haben, der Notartermin steht – und dann verweigert die Bank ihre Zusage, weil erst noch langwierig Unterlagen beantragt werden müssen. So verlieren Sie unter Umständen einen guten Käufer.

Benötigte Unterlagen:

  • Aktueller Gundbuchauszug
  • Flurkarte/Lageplan
  • Grundrisse/Baupläne, bemaßt und/oder
  • Wohnflächenberechnung, vom Architekten oder Sachverständigen (nicht selbst erstellt) sowie Berechnung des umbauten Raums
  • Baubeschreibung
  • Nachweise über durchgeführte Sanierungsmaßnahmen
  • Bei An- und Ausbauten etc.: Nachweise über Genehmigungen
  • Energieausweis

Bei Eigentumswohnungen zusätzlich

  • Teilungserklärung
  • Nachweis über Rücklagen
  • Wirtschaftspläne
  • Wohngeldabrechnungen
  • Mietverträge
  • Mindestens die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlungen

2.     Vorsicht bei bekannten Mängeln und Gewährleistung

Mängel sollten auf keinen Fall verschwiegen oder gar vertuscht werden. Selbst, wenn der Käufer keinen Sachverständigen hinzuzieht und den Mangel bis zum Kauf nicht bemerkt, kann der Verkäufer noch bis zu drei Jahre danach mit Schadensersatz belangt werden.

Abgesehen davon sollte im Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Dies schützt natürlich aber nicht vor Schadensersatzzahlungen im Falle arglistiger Täuschung. Zu den offenbarungspflichtigen Mängeln gehören etwa Schäden an Dach oder Heizung, Fehler bei der Baugenehmigung, im Grundbuch eingetragene Drittrechte (wie etwa lebenslanges Wohnrecht oder Belastungen) oder ein Befall mit Schädlingen wie dem Hausschwamm, auch in der Vergangenheit. Selbst im Falle von renitenten Nachbarn sprach der Bundesgerichtshof dem geplagten Käufer Schadensersatz zu. Mängel sollten unbedingt nicht nur mündlich genannt, sondern auch im Kaufvertrag aufgenommen werden, um den Verkäufer zu schützen.

3.     Steuerfallen

Hat ein Verkäufer die letzten drei Jahre nicht in der verkauften Immobilie gewohnt und besitzt sie seit weniger als zehn Jahren, so fällt Spekulationssteuer auf den Gewinn an (in Höhe des persönlichen Steuersatzes, der dank dieses Gewinns dann schnell nach oben schießen kann und somit auch beim normalen Einkommen Verlust bedeutet).

Sind zudem Arbeitszimmer steuerlich gemeldet, muss ohnehin versteuert werden. Dabei wird das Finanzamt vom beurkundenden Notar informiert. Die Kaufnebenkosten können wiederum von dieser Steuer abgesetzt werden.

4.     Mangelnde Käuferbonität

Was bei der Vermietung selbstverständlich ist, sollte auch vor dem Verkauf geschehen: eine Bonitätsprüfung des Käufers. Zusätzlich zur Finanzierungszusage der Bank muss sichergestellt werden, dass der Käufer auch in der Lage ist, die Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer) zu tragen. Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer nämlich für die Steuerschuld gemeinsam. So bleibt der Verkäufer im schlimmsten Fall auf den Kosten sitzen.

Vor diesen Risiken kann Sie ein guter Immobilienmakler schützen und Ihnen helfen, die Chancen auch tatsächlich voll zu nutzen. Wenn Sie Informationsbedarf haben, stehen wir Ihnen gerne unter unserer Büronummer (06431 / 49 578 20) zur Verfügung.

 

Quelle: VNR AG

Modellversuch: Passivhäuser brauchen mehr Allgemeinstrom

Die GWW Wiesbadener Wohnbaugesellschaft mbH (GWW) hat in ihrem sogenannten Quartier F baugleiche Wohnhäuser in unterschiedlichen Energiestandards errichtet und wertet kontinuierlich die Energieverbräuche der Gebäude aus. Ein Ergebnis: Passivhäuser benötigen zwar weniger Heizenergie, aber mehr Allgemeinstrom als baugleiche Häuser im EnEV-2009-Standard.

Die GWW hat inzwischen den zweiten Monitoring-Bericht mit Ergebnissen aus dem Modellversuch erstellt. Der jährliche Heizenergiebedarf von einem Mehrfamilienwohnhaus, das nach der EnEV 2009 errichtet worden ist, lag demnach 2015 im Schnitt bei rund 33,52 Kilowattstunden pro Quadratmeter. Das baugleiche Pendant im Passivhaus-Standard kam dagegen auf einen durchschnittlichen Heizenergieverbrauch von nur 23,75 Kilowattstunden pro Quadratmeter.

Aus dem zweiten Monitoring-Bericht geht allerdings auch hervor, dass die Passivhäuser 2015 bei Stromverbrauch im Vergleich zum Vorjahr zugelegt haben, während die EnEV-Häuser ihren Verbrauch leicht reduzieren konnten. Bereits 2015 lieferten die Ergebnisse des ersten Monitorings eine Grundlage für Diskussionen, weil die baugleichen Häuser in den unterschiedlichen Energiestandards signifikante Unterschiede beim Stromverbrauch aufwiesen. „Diese Differenz hat sich noch einmal vergrößert“, sagte GWW-Geschäftsführer Hermann Kremer. „Während die EnEV-Häuser auf einen Verbrauch von knapp 5.000 Kilowattstunden im Jahr kommen, verbrauchten die Passivhäuser im gleichen Zeitraum fast 18.900 Kilowattstunden Strom.“ Durch diese eklatante Differenz werde der Vorteil der Passivhäuser beim Heizenergieverbrauch nahezu nivelliert.

 

Quelle: haufe.de

Mieterhöhung nach Modernisierung ist bei Härte für Mieter unzulässig

Das Landgericht Berlin stellte im April 2016 klar, dass eine durch eine Modernisierung bedingte Mieterhöhung unzulässig ist, wenn sie für einen Mieter eine unzumutbare Härte darstellt.

Als Vermieter sollten Sie wissen: Für einen Mieter mit besonders niedrigem Einkommen liegt eine unzumutbare Härte vor, wenn:

1. das dem Mieter nach Zahlung der Miete verbleibende Geld deutlich das Existenzminimum unterschreitet und

2. die Modernisierungsmaßnahme keine Erhöhung des Wohnkomforts herbeiführt.

Ein Vermieter hatte eine Modernisierung durchgeführt und wollte danach bei seinen Mietern eine Mieterhöhung durchsetzen. Die von dem Vermieter für die Installation eines Außenaufzugs umgelegten Modernisierungskosten in Höhe von 82.140,00 € hätten jedoch bei einem Mieter zu einer Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 71,66 € und zusätzlichen monatlichen Betriebskostenvorschüssen von 108,00 € geführt.

Damit wäre eine Erhöhung der bisherigen Miete von 204,58 € auf insgesamt 384,24 € einher gegangen. Der Mieter war der Ansicht, dass eine zusätzliche Mietbelastung von 179,66 € monatlich für ihn nicht zumutbar war, da er nur ein geringes Einkommen hatte.

Das Landgericht Berlin entschied den anschließenden Rechtsstreit zu Gunsten des Mieters. Gemäß des hier anwendbaren § 554 Abs. 2 Satz 2 und 3 BGB a. F. hat ein Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme nicht zu dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeutet, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.

Dabei sind insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters und die zu erwartende Mieterhöhung zu berücksichtigen. Die von dem Vermieter für die Installation von Außenaufzügen umgelegten Modernisierungskosten hätten eine zusätzliche nicht zu rechtfertigende Mietbelastung des Mieters von 179,66 € herbeigeführt.

Verbleibendes Geld unterschritt deutlich das Existenzminimum

Für die vorzunehmende Abwägung war von dem zum Erhöhungszeitpunkt erzielten monatlichen Gesamteinkommen des Mieters von monatlich 846,65 € auszugehen. Den demnach anzusetzenden monatlichen Einnahmen von 846,65 € standen bisherige monatliche Nettokaltmietzinsbelastungen von 204,58 € gegenüber.

Das dem Mieter verbleibende Geld lag deutlich unter dem gemäß § 32a Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei zu stellenden Existenzminimum von monatlich 721,00 € (2014: 696,16 €). Diese Grenze würde noch deutlicher unterschritten, wenn der Mieter zusätzlich mit einer Mieterhöhung von 179,66 € belastet würde.

Die dem Mieter zur Deckung seiner Grundbedürfnisse zur Verfügung stehenden Mittel waren somit bereits vor der Modernisierung so gering, dass jede weitere modernisierungsbedingte Erhöhung für ihn zu einer nicht mehr zu rechtfertigen Härte führte.

Modernisierungsmaßnahme führte zu keiner Erhöhung des Wohnkomforts

Zudem konnte nicht von einem deutlichen Komfortgewinn durch den installierten Außenaufzug ausgegangen werden, da die im 2. Obergeschoss gelegene Wohnung des Mieters auch nur über auf einem Zwischengeschoss eingerichteten Haltepunkt des Fahrstuhls erreichbar war (LG Berlin, Beschluss v. 26.04.16, Az. 67 S 78/16).

 

Quelle: VNR AG

 

Immowelt-CEO: „Brexit wird den Immobilienboom verstärken“

Der Brexit ist nicht nur in der Finanzwelt, sondern auch in der Immowelt derzeit eines der dominierenden Themen. Nun hat sich auch Carsten Schlabritz zu Wort gemeldet. Der CEO von Immowelt erwartet, dass der Brexit den Immobilienboom weiter verstärken wird, vor allem auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt. Auch B-Standorte dürften profitieren.

„Der Brexit führt zu Unsicherheiten auf den Finanzmärkten, die Auswirkungen sind bereits zu spüren. Anleger suchen nach krisensicheren Anlagen, wodurch der anhaltende Immobilienboom weiter verstärkt wird“, erklärt Immowelt-CEO Carsten Schlabritz. Davon könnten vor allem die B-Standorte profitieren, weil sie verstärkt in den Fokus der Anleger rücken. Der Finanzstandort Frankfurt könnte vom EU-Austritt der Briten jedoch am stärksten betroffen sein.

Zuspitzung in Frankfurt

Experten rechnen mit einem verstärkten Zuzug von Bankern in die Mainmetropole. Darauf hat auch bereits Primus-Valor-Vorstandsmitglied Gordon Grundler hingewiesen. Der Zuzug dürfte Schlabritz zufolge die ohnehin schon angespannte Situation auf dem Frankfurter Wohnungsmarkt weiter zuspitzen. Mit rund 13 Euro pro Quadratmeter liegen die Mieten in Frankfurt im Median noch deutlich unter den Mieten in München (16,10 Euro). Zusätzlicher Zuzug würde die Preise in Frankfurt weiter in die Höhe treiben. „Um dem entgegenzusteuern, müsste in kurzer Zeit neuer Wohnraum geschaffen werden“, so Immowelt-CEO Carsten Schlabritz. (mh)

 

Quelle: immocompact.de

BGH: Wenn ein Verkäufer lügt, haften alle

Verschweigt einer von mehreren Verkäufern einen Mangel der Kaufsache arglistig, können sich sämtliche Verkäufer nicht darauf berufen, dass im Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart ist.

Hintergrund: Ein Verkäufer verschweigt Mangel

Die Käufer eines Hausgrundstücks verlangen von den Verkäufern – einem Ehepaar – Schadensersatz.

Im Juni 2009 hatten die Käufer das mit einem Wohnhaus bebaute Hanggrundstück erworben. Im Kaufvertrag ist die Sachmängelhaftung ausgeschlossen.

Die Vertragsverhandlungen auf Verkäuferseite wurden von der Ehefrau (Verkäuferin) geführt. Bei Vertragsschluss befand sich ihr Ehemann (Verkäufer) in stationärer psychiatrischer Behandlung. Für ihn handelte ein vollmachtsloser Vertreter. Der Verkäufer genehmigte den Abschluss des Kaufvertrages nachträglich.

An einer Grundstücksgrenze befindet sich eine Winkelstützmauer, um das Erdreich zu sichern. Diese hatte der Verkäufer selbst gebaut. Hierbei verwendete er allerdings nicht die in der statischen Berechnung vorgesehenen L-Steine mit einer Höhe von 4,80 Meter, sondern nur solche von 1,80 bis 2,00 Meter. Die Wand weist daher nicht die erforderliche Standsicherheit auf und muss saniert werden.

Wegen der mangelhaften Standfestigkeit der Mauer verlangen die Käufer Schadensersatz. Der BGH hatte darüber zu entscheiden, ob neben dem Verkäufer, der die mangelhafte Mauer errichtet hatte, auch die Verkäuferin, die die Vertragsverhandlungen geführt hat, Schadensersatz leisten muss. Die Verkäuferin meint, sie hafte nicht. Sie selbst habe den Mangel nicht arglistig verschwiegen und könne sich daher auf den Ausschluss der Sachmängelhaftung im Kaufvertrag berufen.

Entscheidung: Gewährleistungsausschluss entfällt für alle

Beide Verkäufer sind zum Schadensersatz verpflichtet.

Die fehlende Standsicherheit der Mauer ist ein Sachmangel. Die Verkäuferin kann sich insoweit nicht auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag berufen, weil der Mangel den Käufern arglistig verschwiegen worden war und dies auch zu Ihren Lasten geht.

Nach § 444 Alt. 1 BGB kann sich der Verkäufer auf eine Vereinbarung, durch die die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen oder beschränkt werden, nicht berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Zwar hat die Verkäuferin selbst den Mangel nicht arglistig verschwiegen, sondern nur ihr Ehemann, der von der fehlerhaften Mauer wusste, handelte arglistig. Hat – wie hier – einer von mehreren Verkäufern einen Sachmangel arglistig verschwiegen, können sich aber auch die übrigen Verkäufer nicht auf einen vertraglichen Haftungsausschluss berufen.

Im Ergebnis muss eine Verkäufermehrheit im Innenverhältnis dafür sorgen, dass die im Verhältnis zum Käufer bestehenden Offenbarungspflichten erfüllt werden, um insgesamt von einem vereinbarten Ausschluss der Sachmangelhaftung profitieren zu können. Andernfalls erweist sich die Freizeichnung aus Sicht des Käufers als unredlich. Hiervor soll § 444 BGB den Käufer schützen.

Damit ist die bisher umstrittene Frage, ob sich ein Verkäufer gemäß § 444 Alt. 1 BGB auf einen Haftungsausschluss berufen kann, wenn sein Mitverkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen hat, zugunsten des Käufers geklärt.

(BGH, Urteil v. 8.4.2016, V ZR 150/15)

Mietrecht: Überbelegung durch Kinder rechtfertigt Kündigung

Eine Überbelegung der Wohnung berechtigt den Vermieter, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Das gilt auch, wenn die eigenen Kinder des Mieters der Grund für die Überbelegung sind.

Hintergrund: Vier Personen auf 26 Quadratmetern

Der Vermieter einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Das Mietverhältnis über die Ein-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von knapp 26 Quadratmetern besteht seit 2011.

Die Wohnung besteht aus einem Wohnraum mit 16 Quadratmetern, einer Küchenzeile und einem Bad mit Toilette. Zudem ist der Wohnung ein Kellerabteil zugeordnet.

Im Mietvertrag ist festgehalten:

„Aufgrund der geringen Größe der Wohnung ist der Mieter nicht berechtigt, eine weitere Person auf Dauer in die Wohnung aufzunehmen, soweit es sich hierbei nicht um die Ehefrau des Mieters bzw. den Ehemann der Mieterin handelt.““

In der Wohnung lebten dann tatsächlich vier Personen: Der Mieter, seine Ehefrau und seine 2010 und 2013 geborenen Kinder.

Die Hausverwaltung forderte den Mieter auf, die Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen zu reduzieren. Nachdem der Mieter nicht reagiert, kündigte der Vermieter den Mietvertrag.

Entscheidung: Überbelegung rechtfertigt Kündigung

Die Kündigung ist wirksam. Der Mieter hat durch die Überbelegung der Wohnung gegen seine vertraglichen Pflichten verstoßen.

Als Faustregel kann insoweit gelten, dass keine Überbelegung vorliegt, wenn auf jede erwachsene Person oder auf je zwei Kinder bis zum 13. Lebensjahr ein Raum von jeweils ca. 12 Quadratmetern entfällt oder bei Familien durchschnittlich 10 Quadratmeter pro Person zur Verfügung stehen. Diese Richtwerte sind hier weit überschritten, da auf eine Person gerade einmal vier Quadratmeter Wohnfläche kommen und es sich um eine Einzimmerwohnung handelt.

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Kinder und seinen Ehegatten in die Wohnung aufnehmen. Hierdurch darf aber keine Überbelegung eintreten. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte der Mieter schon ein Kind, das in die Wohnung mit eingezogen ist. Bereits damals lag eine Überbelegung vor. Diese hat sich durch die Aufnahme des zweiten Kindes noch erhöht.

(AG München, Urteil v. 29.4.2015,  415 C 3152/15)

Mieterverein kritisiert Urteil

Der Münchner Mieterverein hält das Urteil für „sehr fragwürdig“, heißt es in einer Mitteilung. Für eine Kündigung wegen Überbelegung müsse die Mietsache gefährdet sein. Es sei nicht nachvollziehbar, wie von zwei Kindern eine solche Gefährdung ausgehen solle. Der Fall zeige einmal mehr, wie groß die Wohnungsnot in München sei.

 

Quelle: haufe.de

Mietbürgschaft über 8 Monatsmieten neben Kaution: Wirksam!

Grundsätzlich ist eine Bürgschaftserklärung zur Absicherung eines Mietverhältnisses unwirksam, wenn ein Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich vorgesehene Sicherheit zu erbringen. Die Begrenzung der Mietsicherheit gilt jedoch nicht, wenn ein Dritter einem Vermieter eine Bürgschaft für seine Zustimmung zum Abschluss eines Mietvertrages anbietet. Dies stellte das Amtsgericht Saarbrücken im Mai 2015 klar.

Ein Mieter hatte eine Mietwohnung angemietet. Die Zahlung einer Kaution war vereinbart worden. Für das Mietverhältnis war außerdem eine Sicherungsbürgschaft vereinbart worden, die auf einen Höchstbetrag von 2520,- €, insgesamt 8 Monatsmieten, beschränkt war. Als Mietrückstände entstanden waren, nahm der Vermieter den Bürgen aus der Bürgschaft in Anspruch. Der Vermieter behauptete, dass er auf Grund der schlechten Bonität des Mieters eine zusätzliche Sicherheit benötigte. Daraufhin habe der Bürge von sich aus eine Bürgschaft angeboten, damit der Mietvertrag zustande käme.

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vermieters. Der Vermieter hatte gegen den Bürgen einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete aus § 535 Abs. 2 BGB i.V.m. der Bürgschaftserklärung. Die Bürgschaftserklärung war wirksam, insbesondere verstieß sie nicht gegen § 551 Abs. 4 BGB. Die vom Mieter erbrachte Kaution von 2 Monatsmieten und die zusätzliche Bürgschaft stellten keine Übersicherung dar.

§ 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB gilt nicht, wenn Bürge eine Bürgschaft anbietet

Eine Teilunwirksamkeit ist nach dem Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 30.06.04, Az. VIII ZR 243/03; Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 379/12) anzunehmen, wenn ein Mieter verpflichtet wird, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen; so § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB.

Der Mieter war gemäß dem Mietvertrag jedoch nicht verpflichtet, eine höhere als die gesetzlich zulässige Sicherheit zu erbringen. Die vereinbarte Sicherheit betrug 2 Monatsmieten netto, maximal wären 3 Monatsmieten netto zulässig gewesen. Der Mieter verpflichtete sich jedoch nicht, die zusätzliche Bürgschaft beizubringen. Diese wurde von einem Dritten und nicht vom Mieter geleistet.

Als Vermieter gilt § 551 Abs. 1, Abs. 4 BGB zu Ihren Gunsten nicht, wenn ein Bürge eine Bürgschaft anbietet, um Sie als Vermieter dazu zu bewegen, überhaupt einen Mietvertrag mit einem Mieter abzuschließen.

 

Quelle: AG Saarbrücken, Urteil v. 28.05.15, 120 C 51/15 und VNR AG

 

 

 

Erbschaft oder Schenkung: So sparen Sie Steuern bei der Übertragung Ihrer Immobilien

Seit einem Jahr berät die große Koalition über die Reform der Erbschafts- und Schenkungssteuer, aber herausgekommen ist dabei bisher noch gar nichts. Die Politiker sind sich uneins, und auch die Finanzverwaltung zeigt sich wenig angetan von den bisherigen Reformvorschlägen.

Doch muss das einen Immobilieneigentümer beunruhigen? Zum Glück nicht! Denn solange das Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz noch nicht reformiert ist, gelten die bisherigen Regelungen. Und die sind bei der Übertragung von Immobilien an die nächste Generation meistens durchaus günstig für Eigentümer. Die drei wichtigsten Regeln sollten Sie kennen, um zu sehen, wie sich die potenzielle Belastung mit Erbschafts- und Schenkungssteuern senken oder sogar ganz umgehen lässt.

Regel 1: Freibeträge mehrfach ausschöpfen!

Je näher Empfänger und Geber (bzw. Erbe und Erblasser) sich familiär stehen, desto höher sind die Freibeträge bei der Erbschafts- und Schenkungssteuer. Freibeträge sind das, was steuerfrei vererbt bzw. verschenkt werden darf. Als Ehepartner haben Sie beispielsweise Anspruch auf einen Freibetrag von 500.000 Euro, als Kind 400.000 Euro. So viel können Sie also via Erbe oder Schenkung steuerfrei erhalten. Bei Enkeln sind es immerhin noch 200.000 Euro. Geschwister, Nichten, Neffen und Nicht-Verwandte haben lediglich einen Freibetrag von 20.000 Euro – und damit deutlich zu wenig für eine Immobilie.

Der Wert der Immobilie wird einfach zum Wert des restlichen Erbes bzw. der restlichen Schenkung hinzugezählt. In aller Regel zählt der Verkehrswert laut Gutachterausschuss. Was den Freibetrag übersteigt, unterliegt der Steuerpflicht. Aber: Diese Freibeträge dürfen nach 10 Jahren erneut in Anspruch genommen werden. Was bei teuren Immobilien heißt: Sie können diese auch im 10-Jahres-Rhythmus peu a peu übertragen, um Erbschaftssteuern zu sparen. Im Übrigen beträgt der Erbschafts- und Schenkungssteuersatz 7 bis 50 Prozent – je nach Wert des Nachlasses oder Geschenks und je nach Stellung des Empfängers zum Erblasser oder Schenker.

Regel 2: Familienheim steuerfrei vererben!

Sie möchten Ihr Eigenheim an Ihre/n Ehepartner/in, Ihre Kinder oder Enkel vererben? Ein solches Erbe bleibt steuerfrei, sofern Sie die Immobilie bis zum Lebensende selbst bewohnen (nur ein Heimaufenthalt ist unschädlich). Auch der Erbe oder die Erben müssen die Immobilie selbst nutzen und das mindestens 10 Jahre lang. Dann bleibt die Immobilie, egal ob Zwei-Zimmer-Appartement oder Luxusvilla, steuerlich unberücksichtigt.

Bei Kindern und Enkeln ist die Steuerfreiheit allerdings beschränkt auf 200 Quadratmeter. Was darüber hinausgeht, wird zum restlichen Nachlass dazugezählt und führt sofern die Freibeträge überschritten sind zur Erbschaftsteuerpflicht. Zudem gilt: Enkel können nur dann das Familienheim steuerfrei erben, wenn derjenige Elternteil nicht mehr lebt, der in direkter Linie vom Erblasser abstammt.

Regel 3: Beim Mietimmobilien 10-Prozent-Abschlag nutzen!

Mietshäuser und Mietwohnungen müssen mit ihrem Wert versteuert werden, falls die Freibeträge überschritten sind. Aber auch hier gibt es eine Erleichterung: Der Fiskus gewährt nämlich einen Bewertungsabschlag von 10 Prozent. Bei einer Immobilie im Wert von einer Million Euro dienen also nur 900.000 Euro als Bemessungsgrundlage.

Wichtig: Das ist nicht nur bei Objekten der Fall, die zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung schon vermietet sind. Auch Häuser oder Wohnungen, die von vornherein nur zu Vermietungszwecken (um)gebaut wurden, profitieren von diesem Abschlag. Deshalb sollten Sie alle Nachweise aufheben, aus denen sich eine solche Vermietungsabsicht ableiten lässt.

Fazit: Dem Fiskus ganz legal ein Schnippchen schlagen

Jetzt wissen Sie, mit welchen drei Regeln sich im  Zusammenhang mit Immobilien viel Erbschafts- und Schenkungssteuer sparen lässt. Auch wenn Sie womöglich rechtliche und steuerliche Beratung brauchen, um diese Regeln umzusetzen: Unterm Strich sparen Sie damit richtig viel Geld!

 

 

Quelle: VNR AG

 

Mietrechtsänderung 2016: Gesetzentwurf steht

Der Gesetzentwurf für die nächste Mietrechtsänderung steht. Der von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) vorgelegte Entwurf sieht u. a. Änderungen bei der Wohnfläche, der Modernisierungsmieterhöhung und beim Mietspiegel vor und wird nun den anderen Ressorts zur Abstimmung zugeleitet.

Bundesjustizminister Heiko Maas hat den ursprünglich bereits für Herbst 2015 angekündigten Gesetzentwurf für weitere Änderungen am Mietrecht vorgelegt. Der Referentenentwurf des „Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften (Zweites Mietrechtsnovellierungsgesetz – 2. MietNovG)“ sieht folgende Änderungen am Mietrecht vor:

Wohnfläche: Ist-Zustand soll maßgeblich sein

Für Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig kraft Gesetzes immer die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich sein und nicht die im Mietvertrag vereinbarte. In der Vergangenheit hat der BGH bei Abweichungen von höchstens 10 Prozent der Vereinbarung im Mietvertrag den Vorrang gegeben; für die Berechnung von Mieterhöhungen ist der BGH im November 2015 allerdings schon von dieser Linie abgerückt und hat die tatsächliche Wohnfläche für maßgeblich erklärt.

Unterschreitet die tatsächliche Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte um mehr als 10 Prozent, soll dies künftig stets einen Mangel darstellen, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache erheblich mindert und zu einer Mietminderung berechtigt. Weicht die Wohnfläche weniger als 10 Prozent zulasten des Mieters von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche ab, soll die Beweislast, dass die Tauglichkeit gemindert und deshalb eine Minderung gerechtfertigt ist, beim Mieter liegen.

Zudem soll klargestellt werden, dass die Vertragsparteien Vereinbarungen zur Berechnung der Wohnfläche treffen können. Fehlt eine Vereinbarung hierzu, sollen für Gebäude, die bis 2003 bezugsfertig waren, die §§ 42 bis 44 der Zweiten Berechnungsverordnung maßgeblich sein; für neuere Gebäude soll sich die Berechnung der Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung richten. Die Grundflächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachgärten sollen – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter – stets zu einem Viertel anzurechnen sein.

Mietspiegel: Letzte acht Jahre sollen maßgeblich sein

Bei der Erstellung von Mietspiegeln sollen künftig die Mietpreise der letzten 8 Jahre berücksichtigt werden. Nach der derzeitigen Rechtslage werden die Preise der letzten 4 Jahre in die Betrachtung einbezogen. Ursprünglich plante der Justizminister, die Preise der letzten 10 Jahre in den Mietspiegel einfließen zu lassen, was jedoch bei Immobilienverbänden und der Union auf Ablehnung gestoßen war.

Zudem soll der qualifizierte Mietspiegel aufgewertet werden. Die Anforderungen an qualifizierte Mietspiegel sollen konkretisiert werden. Ferner soll künftig vermutet werden, dass es sich um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, wenn die zuständige Behörde sowie die Interessenvertreter der Vermieter und Mieter diesen als qualifiziert anerkannt haben. Schließlich soll der qualifizierte Mietspiegel vor Gericht künftig wie ein gerichtliches Sachverständigengutachten behandelt werden.

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent

Modernisierungskosten sollen künftig nur noch in Höhe von 8 Prozent jährlich (aktuell: 11 Prozent) auf die Mieter umgelegt werden können. Zudem sieht der Gesetzentwurf vor, die Umlage von Modernisierungskosten auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren zu begrenzen (Kappungsgrenze für Modernisierungen). Eine neue Härtefallklausel soll zudem sicherstellen, dass Mieter nicht mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten aufwenden müssen.

Vom Tisch ist der Plan, dass Vermieter die Modernisierungskosten nur noch bis zu deren Amortisation auf die Mieter umlegen können.

Einfachere Berechnung der Modernisierungsumlage

Ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung soll Vermietern Modernisierungsmaßnahmen erleichtern. Bei Kosten von höchstens 10.000 Euro sollen Vermieter 50 Prozent für Erhaltungsaufwand abziehen und den Rest als Modernisierungskosten umlegen können. Bei dieser Berechnung sollen Fördermittel nicht mehr zugunsten der Mieter berücksichtigt werden. Zudem sollen sich Mieter in diesem Fall nicht auf die neue Obergrenze von 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren oder die Härtefallregelung berufen dürfen.

Altersgerechter Umbau als Modernisierung

Der altersgerechte Umbau der Wohnung soll künftig als Modernisierung gewertet werden. Folge wäre, dass der Vermieter dann als Modernisierungsmieterhöhung 8 Prozent der Umbaukosten auf die Jahresmiete aufschlagen kann.

Schonfristzahlung soll auch ordentliche Kündigung heilen

Nach derzeitiger Rechtslage kann ein Mieter, dem der Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges gekündigt worden ist, mit einer vollständigen Zahlung der Rückstände innerhalb einer bestimmten Frist (sog. Schonfristzahlung) zwar eine fristlose, nicht aber eine (hilfsweise erklärte) ordentliche Kündigung unwirksam machen. Künftig soll die Nachzahlung der Miete auch die ordentliche Kündigung gegenstandslos machen, so dass der Erhalt der Wohnung für den Mieter gesichert ist.

Ab wann gelten die neuen Vorschriften zum Mietrecht?

Der Gesetzentwurf sieht vor, dass die neuen Regelungen am ersten Tag des Monats nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt in Kraft treten. Allerdings steht das Gesetzgebungsverfahren erst am Anfang, so dass dieser Zeitpunkt noch nicht prognostiziert werden kann. Nach der nun anstehenden Abstimmung zwischen den beteiligten Ministerien muss der endgültige Entwurf zunächst vom Bundeskabinett beschlossen werden, bevor er in den Bundestag eingebracht wird. Die dortigen Beratungen werden voraussichtlich einige Monate in Anspruch nehmen. Zudem ist damit zu rechnen, dass sich im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens noch Änderungen am Gesetzentwurf ergeben.

Echo der Verbände gespalten

Der Eigentümerverband Haus & Grund lehnt die geplanten Neuregelungen ab. Private Kleinvermieter würden zugunsten anonymer Großvermieter mehr und mehr verdrängt, sagte Kai Warnecke, Hauptgeschäftsführer von Haus & Grund Deutschland. Immer mehr Vorgaben im Miet- und Energierecht überforderten viele private Vermieter, die ihre Wohnungen neben ihrer hauptberuflichen Tätigkeit zum Zweck der Altersvorsorge anbieten.

Der Deutsche Mieterbund hat die geplanten Neuregelungen alles in allem begrüßt, sieht allerdings noch Nachbesserungsbedarf. So sei nicht akzeptabel, dass ein altersgerechter Umbau als Modernisierung zu einer Modernisierungsmieterhöhung berechtigen soll. Die geplanten Änderungen bei der Modernisierungsmieterhöhung gehen dem Verband nicht weit genug. Mieterhöhungen nach Modernisierungen sollten allein im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete erfolgen. Zumindest aber müsse die Obergrenze auf 6 Prozent der Modernisierungskosten und 2 Euro pro Quadratmeter begrenzt werden.

 

Quelle: haufe.de

Sondernutzungsrechte

1.) Begriff und Inhalt des Sondernutzungsrechts

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt es dem Berechtigten, Gemeinschaftseigentum unter Ausschluss der anderen Eigentümer zu nutzen.

In den meisten Wohnungseigentümergemeinschaften sind zu Gunsten einiger Eigentümer Sondernutzungsrechte bestellt. Ein Sondernutzungsrecht erlaubt es dem berechtigten Eigentümer, einen bestimmten Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen und die Nutzungen hieraus zu ziehen. Die übrigen Miteigentümer sind von der Nutzung der Bereiche, die dem Sondernutzungsrecht unterfallen, ausgeschlossen. Das Sondernutzungsrecht verleiht dem Berechtigten also eine Rechtsposition, die mit demSondereigentum vergleichbar ist.

Gesetzlich definiert ist der Begriff „Sondernutzungsrecht“ nicht. Vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.

Hauptsächlich werden Sondernutzungsrechte an

  • Gartenflächen
  • Terrassen
  • Stellplätzen
  • Garagen
  • Dachböden
  • Kellerräumen
  • Balkonen
  • Loggien

begründet, sofern diese Gebäude- bzw. Grundstücksteile kein Teil- oder Sondereigentum sind.

Sondernutzungsrecht als werterhöhender Faktor

Die Zuordnung eines Sondernutzungsrechts kann die Attraktivität und damit den Wert einer Wohnung erheblich steigern. Dies wird z. B. bei einem Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz bei einer Wohnung in der Innenstadt deutlich. Ebenso kann sich z. B. die Zuordnung einer Gartenfläche (wohn-)werterhöhend auswirken.

2.) Begründung, Übertragung und Entziehung von Sondernutzungsrechten

Sondernutzungsrechte können in einer Eigentümergemeinschaft sowohl von Anfang an als auch nachträglich begründet werden. Einer Beschlussfassung sind sie nur zugänglich, wenn es eine Öffnungsklausel gibt.

Begründung von Sondernutzungsrechten

Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung begründet. Ebenso können die Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte nachträglich begründen. Hierzu müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen.

Grundsätzlich ist es nicht möglich, Sondernutzungsrechte per Mehrheitsbeschluss zu begründen. Hierzu haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass ein Beschluss dieses Inhalts nichtig wäre. Enthält allerdings die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann auch mehrheitlich beschlossen werden, einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.

Ein per Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht wirkt zunächst nur unter den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren (sog. schuldrechtliche Wirkung). Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist der Erwerber an eine solche Vereinbarung nicht gebunden, d. h. ihm gegenüber entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung.

Wird ein Sondernutzungsrecht allerdings als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, wirkt es auch gegenüber Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer (sog. dingliche Wirkung). Damit einem Sondernutzungsrecht diese dem Sondereigentum ähnliche Wirkung zukommt, sollte es daher im Grundbuch eingetragen werden.

Übertragung von Sondernutzungsrechten

Ein Sondernutzungsrecht kann nicht isoliert auf einen Dritten, der nicht Wohnungseigentümer ist, übertragen werden. Hier ist eine Übertragung nur möglich, wenn gleichzeitig das begünstigte Sondereigentum übertragen wird. Hingegen kann ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf einen anderen Eigentümer übertragen werden.

Unabhängig hiervon kann ein Sondernutzungsberechtigter einem außenstehenden Dritten grundsätzlich gestatten, seine Sondernutzungsfläche zu nutzen. Er darf daher z. B. einen Stellplatz an einen Dritten vermieten. Das Sondernutzungsrecht kann aber auch so eingeschränkt sein, dass die Nutzung durch einen Dritten ausgeschlossen ist oder z. B. Erlöse aus einer Vermietung der Eigentümergemeinschaft zustehen.

Entziehung von Sondernutzungsrechten

Ebenso wie die Begründung ist auch die Entziehung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss grundsätzlich nicht möglich. Auch hier bedarf es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Zustimmung dinglich Berechtigter

Um ein Sondernutzungsrecht begründen, ändern, übertragen oder aufheben zu können, müssen die Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger zustimmen. Wird hingegen das zugunsten dieser Gläubiger belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden, bedarf es keiner Zustimmung.

3.) Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten

Ein Sondernutzungsrecht gibt dem Begünstigten umfangreiche Befugnisse. Es sind allerdings auch gewisse Grenzen zu beachten.

Der Sondernutzungsberechtigte kann den Bereich, der dem Sondernutzungsrecht unterliegt, allein und unter Ausschluss der übrigen Eigentümer nutzen. Die Nutzungsbefugnis ist aber nicht grenzenlos. Insbesondere darf der Sondernutzungsberechtigte an der Sondernutzungsfläche keine baulichen Veränderungen vornehmen, es sei denn, dies ist ihm ausdrücklich gestattet. Er darf daher nicht

  • auf einer Gartenfläche einen Geräteschuppen oder einen Zaun errichten
  • auf einer Terrassenfläche einen Wintergarten bauen
  • einen Dachboden zu Wohnzwecken umbauen.

Andererseits darf der Sondernutzungsberechtigte einer Gartenfläche diese gärtnerisch nach seinen Vorstellungen gestalten, sofern hiermit keine grundlegende Umgestaltung (z. B. Fällen von Bäumen) verbunden ist.

Instandhaltung und Instandsetzung der Sondernutzungsfläche

Es gibt keinen Automatismus, dass ein Sondernutzungsberechtigter für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich ist und Kosten und Lasten allein tragen muss. Allerdings kann ein Sondernutzungsrecht auch so formuliert werden, dass der Berechtigte für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondernutzungsbereichs sorgen und die Kosten hierfür tragen muss. Im Regelfall wird dies ratsam sein.

Fehlt es an einer solchen Regelung, müssen sämtliche Eigentümer für Instandhaltung und Instandsetzung aufkommen. Das stößt häufig auf Unverständnis, weil viele Eigentümer nicht einsehen, warum sie für etwas zahlen sollen, das sie nicht nutzen können.

Überschreitung des Sondernutzungsrechts

Überschreitet ein Eigentümer ein ihm eingeräumtes Sondernutzungsrecht, können die anderen Eigentümer von ihm Unterlassung verlangen. Umgekehrt kann ein Sondernutzungsberechtigter von der WEG Unterlassung bzw. Entschädigung verlangen, wenn er in der Ausübung seines Sondernutzungsrechts behindert wird.

4.) Gesetzliche Grundlage des Sondernutzungsrechts

Gesetzlich definiert ist der Begriff „Sondernutzungsrecht“ nicht. Vielmehr setzt das Gesetz in § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG voraus, dass es Sondernutzungsrechte gibt.

§ 5 WEG Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums


(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnitts zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.

 

Quelle: haufe.de

Bundesjustizministerium plant Mietpreismanipulationsgesetz

Erste Studie zur geplanten Mietenspiegelreform zeigt Auswirkungen in 50 Kommunen:
Vermieter verlieren mindestens 0,65 Euro pro Quadratmeter Kaltmiete

Die vom Bundesjustizministerium geplante Ausdehnung des Bezugszeitraums für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete und somit des Mietspiegels von vier auf zehn Jahre wird zu einem massiven Wertverlust von Wohnungsbeständen führen. Der Gesetzgeber will bewusst die Mieten einfrieren und gerade in den nachgefragten Städten werden die Mieten damit staatlich nach unten korrigiert.  Das zeigt eine am 02.02.2016 vorgestellte Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin im Auftrag des IVD. „Statt einem Mehr an aktuellen Mieten wird durch die Verlängerung des Bezugszeitraums ein Mehr durch alte Mieten bewirkt“, kritisiert Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD die geplante Mietenspiegelreform. Im steigenden Markttrend verlieren Vermieter dadurch selbst in konservativen Modellrechnungen der Studie wenigstens 0,65 Euro je Quadratmeter Kaltmiete pro Monat. Investoren wie zum Beispiel Finanzinstitutionen und Privatpersonen, die für ihr Alter vorsorgen möchten, können dann nicht einmal einen Inflationsausgleich für ihr Investment erwarten dürfen. Dieser Effekt betrifft über 50 Prozent des gesamten deutschen Vermögensbestands. Als Konsequenz bleiben dringend benötigte Investitionen in den Wohnungsmarkt aus und die Wohnraumknappheit in deutschen Ballungszentren verschärft sich zusätzlich.

Die Studie filtert 50 Kommunen in Deutschland und damit ist sie die bislang einzige umfassende Untersuchung zu den Auswirkungen des Betrachtungszeitraumes des Mietenspiegels. Unter den 15 größten deutschen Städten ist in München mit 1,35 Euro pro Quadratmeter die größte Mietspiegeldifferenz aus dem Vergleich von vierjährigem und zehnjährigem Bezugszeitraum zu erwarten. Hannover und Stuttgart folgen mit Differenzen von jeweils 1,25 und 1,11 Euro pro Quadratmeter, wie die Modellrechnungen des CRES zeigen. In Berlin liegt die Differenz bei 0,76 Euro pro Quadratmeter. Lediglich in Duisburg hat die Differenz einen negativen Wert. Hier liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei zehnjährigem Bezugszeitraum mit 4,88 Euro pro Quadratmeter um 0,05 Euro pro Quadratmeter höher als bei dem vierjährigem Bezugszeitraum.

„Die Studie macht deutlich, dass es sich bei diesem Gesetzesvorhaben um eine verkappte Mietpreismanipulation handelt. Anstatt mit offenem Visier zu kämpfen versucht die Bundesregierung einen Mietenstopp durch die Hintertür zu erwirken. Die volkswirtschaftlichen Modellrechnungen des CRES machen deutlich, dass das mit negativen Folgen für Eigentümer wie Mieter einhergeht“, sagt der IVD-Präsident. Das einzig wirkungsvolle Mittel gegen den Mangel an Wohnraum in deutschen Großstädten ist der forcierte Neubau.

„Die vorgestellten Rechenbeispiele zeigen, dass bei schwankenden Märkten bereits vier Jahre ausreichend sind, um einen angemessenen Ausgleich zyklischer oder kurzfristiger Marktschwankungen zu gewährleisten und damit das Schwankungsrisiko fair zwischen Mietern und Vermietern zu verteilen“, kommentiert der Autor der Studie Prof. Dr. Marco Wölfle vom CRES. Im Umgang mit steigenden und fallenden Miettrends ist die Ausdehnung des Bezugszeitraums auf zehn Jahre genau das falsche Instrument. In Märkten mit steigenden Mieten wird ergänzend zu markteigenen Dämpfungswirkungen und der noch hinzukommenden Mietpreisbremse eine weitere Verlangsamung der Preisentwicklung hervorgerufen. „Es läge nicht fern, hier ein Einfrieren der Mietentwicklung in manchen Situationen zu erwarten“, resümiert Wölfle.

Bei einigen Teilen der Bundesregierung scheint diese Erkenntnis angekommen, dass nur der forcierte Neubau hilft. Das zeigen die Pläne des Finanzministeriums, eine Sonderabschreibung zur Förderung des Mietwohnungsbaus einzuführen. Demnach plant die Bundesregierung, dass für den Neubau von Mietwohnungen und den Erwerb solcher Wohnungen eine Sonderabschreibung gewährt werden soll.

Während mit dieser Maßnahme für den Wohnungsbau endlich Gas gegeben wird, tritt Bundesjustizminister Maas gleichzeitig auf die Vollbremse. „Auf diese Weise gerät das Vorhaben mehr Wohnraum für alle ins Schlingern und die Regierung wird letztlich niemandem gerecht“, so Schick weiter. Die beabsichtigten Abschreibungsvorteile sind sicherlich ein Schritt in die richtige Richtung. Es ist aber nur ein halbherziger Schritt. Um den Wohnungsbau wirklich in Gang zu bringen wäre darüber hinaus erforderlich, dass die sogenannte Normalabschreibung von bisher 2 auf mindestens 3 Prozent angehoben wird. Außerdem muss in die Vorschrift des § 15 b Einkommenssteuergesetz eine Ausnahme eingefügt werden, so dass der Verlust aus den geförderten Wohnungen mit den positiven Einkünften verrechnet werden kann. Denn Verluste allein bewirken noch keinen Steuervorteil. Dieser entsteht erst dadurch, dass man die Verluste mit anderen positiven Einkünften verrechnet und so weniger Einkünfte versteuert.

Wenn Sie die komplette Studie des Center for Real Estate Studies (CRES) der Steinbeis Hochschule Berlin haben möchten, schicken Sie uns einfach eine Email mit dem Betreff „CRES-Studie“ an ihr-immobilienberater@remax.de.

 

Quelle: IVD

BGH zu Immobilienkauf: Was nicht im Vertrag steht, ist nicht vereinbart

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer führt in der Regel nur dann zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn sie im notariellen Kaufvertrag Niederschlag gefunden hat.

Hintergrund

Die Käufer eines Wohnhauses verlangen von den Verkäufern Minderung und Schadensersatz wegen einer Wohnflächenabweichung.

Das Grundstück hatten die Verkäufer zuvor in einem Exposé und auf ihrer Internetseite angeboten und darin eine Wohnfläche von ca. 200 Quadratmetern und eine Nutzfläche von ca. 15 Quadratmetern angegeben. Den Käufern hatten sie auf Nachfrage Grundrisszeichnungen der drei Geschosse mit Flächenangaben ausgehändigt. Aus deren Addition ergibt sich für die Räume und die Dachterrasse eine Fläche von insgesamt 215,3 Quadratmetern.

Die Käufer ließen später die Wohnfläche des Gebäudes durch einen Architekten berechnen. Dieser ermittelte unter Zugrundelegung der Wohnflächenverordnung eine tatsächliche Gesamtwohnfläche von 171,74 Quadratmetern.

Wegen der gegenüber den Angaben im Exposé geringeren Wohnfläche verlangen die Käufer eine Kaufpreisminderung von rund 66.000 Euro sowie Ersatz weiterer Schäden (überzahlte Grunderwerbsteuer, Bankzinsen, Anwaltskosten).

Entscheidung

Die Verkäufer müssen weder eine Minderung akzeptieren noch Schadensersatz zahlen.

Die Käufer können sich nicht auf das Vorliegen eines Sachmangels berufen, weil keine Vereinbarung über eine bestimmte Wohnfläche als Beschaffenheit des Hauses zustande gekommen ist. Die Äußerungen der Verkäufer zur Wohnfläche sowie die Unterlagen dazu haben nämlich keinen Niederschlag in der notariellen Kaufvertragsrkunde gefunden.

Eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, führt in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB. Bei einem beurkundungsbedürftigen Rechtsgeschäft müssen die Parteien alle Erklärungen in den Vertrag aufnehmen, die eine Regelung enthalten, das heißt Rechtswirkungen erzeugen sollen. Dazu gehören Vereinbarungen über die Beschaffenheit. Sie konkretisieren die Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer die Sache frei von Sachmängeln zu verschaffen. Dass die Vertragsparteien eine solche Bindung auch dann wollen, wenn in der Urkunde nichts zur Beschaffenheit vereinbart ist, ist angesichts des Beurkundungserfordernisses in der Regel nicht anzunehmen.

Soweit der BGH in einer Entscheidung aus dem Jahr 2012 der Auffassung war, dass durch vorvertragliche Angaben des Verkäufers (zur Größe der Wohnfläche in einem Exposé) mit dem Vertragsschluss konkludent eine entsprechende Beschaffenheitsvereinbarung zustande kommt, hält er daran nicht fest.

Völlig bedeutungslos sind vorvertragliche Beschreibungen der Eigenschaften der Kaufsache durch den Verkäufer dennoch nicht. Wenn der Verkäufer weiß, dass seine Angaben nicht zutreffen, haftet er dem Käufer wegen der Verletzung vorvertraglicher Pflichten. Das war hier aber nicht der Fall.

(BGH, Urteil v. 6.11.2015, V ZR 78/14)

 

Quelle: haufe.de

Sonderabschreibung für Wohnungsbau vom Kabinett beschlossen

Der Neubau von Mietwohnungen soll über eine befristete Sonderabschreibung gefördert werden. Das hat das Bundeskabinett beschlossen.

Das Bundeskabinett hat einen Gesetzentwurf beschlossen, mit dem der Wohnungsbau steuerlich gefördert werden soll. Demnach soll für Wohnungen, für die 2016, 2017 oder 2018 ein Bauantrag gestellt wird, eine Sonderabschreibung gelten.

Abgeschrieben werden können im ersten und zweiten Jahr jeweils bis zu zehn Prozent der Ausgaben, im dritten Jahr bis zu neun Prozent. Die abschreibungsfähigen Kosten werden jedoch auf 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche begrenzt. Sofern die Baukosten 3.000 Euro je Quadratmeter übersteigen, soll die Förderung komplett entfallen.

Investoren sollen die Abschreibung letztmalig im Jahr 2022 nutzen dürfen.

Zu den Fördergebieten zählen Gemeinden, deren Mietniveau um mindestens fünf Prozent über dem Bundesdurchschnitt liegt. Zusätzlich werden auch Gebiete mit Mietpreisbremse und Gebiete mit abgesenkter Kappungsgrenze in das förderfähige Gebiet einbezogen.

Die begünstigten Flächen müssen laut Entwurf mindestens zehn Jahre nach Fertigstellung vermietet werden.

GdW begrüßt Kabinettsbeschluss

Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen hat den Beschluss der Bundesregierung begrüßt. Die Sonder-Afa könne ein wirksamer Anreiz sein, mehr bezahlbare Wohnungen zu bauen, so GdW-Präsident Axel Gedaschko. Die Begrenzung der Abschreibungsmöglichkeit auf 2.000 Euro pro Quadratmeter könne eine preisdämpfende Wirkung entfalten. Dem Verband geht die geplante Förderung aber nicht weit genug. Zusätzlich müsse die Normalabschreibung von bisher zwei auf mindestens drei Prozent angehoben werden, um den Wohnungsbau wirklich in Gang zu bringen.

ZIA: Schubladenprojekte durch Baubeginnanzeige motivieren

Der ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss begrüßt die Initiative, weist allerdings darauf hin, dass der Entwurf, der ausschließlich auf den Zeitpunkt des Bauantrags abzielt, mehrere aktuelle Vorhaben verzögern könnte. Eine bessere Variante wäre es, zusätzlich den Zeitpunkt des Baubeginns aufzunehmen, der für jede Baumaßnahme angezeigt werden muss.

„In der aktuellen Fassung werden Projekte, für die bereits ein Bauantrag gestellt wurde, nicht berücksichtigt. Das eröffnet zu viele Gestaltungsspielräume, um noch einen neuen Bauantrag einzureichen, beziehungsweise führt am Ende der Abschreibungsfrist zu einer Antragswelle“, sagt Rolf Buch, Vorsitzender der ZIA-Plattform Wohnen. Sollte der Baubeginn als zusätzlicher Zeitpunkt berücksichtigt werden, könnten so genannte Schubladen-Projekte, für die bereits eine Genehmigung vorliegt, zur Umsetzung motiviert werden.

„In zahlreichen Märkten finden sich solche zurückgestellten Projekte. Hier muss ein schneller Baubeginn forciert werden. Ein entsprechender steuerlicher Anreiz, der an die Baubeginnanzeige gekoppelt ist, würde die gewünschten Effekte der Förderung erzielen“, so Buch. Dabei müsse die klassische KfW-Förderung alternativ erhalten bleiben.

IVD kritisiert kurzen Förderzeitraum

Der Immobilienverband IVD kritisiert die fehlende Regelung für Personengesellschaften und den kurzen Förderzeitraum.

Anders als nach dem Fördergebietsgesetz der 1990er Jahre fehle eine Vorschrift, nach der bei Personengesellschaften die Gesellschaft selbst zur Vornahme der Abschreibungen berechtigt ist. Aufgrund der Vorschrift des § 15 b EStG sei eine Inanspruchnahme der Sonderabschreibungen über geschlossene Fonds nicht möglich. Gefördert würden also nur Direktinvestitionen in Gebäude und Eigentumswohnungen, heißt es in einer IVD-Mitteilung.

Der Förderzeitraum von drei Jahren sei zudem extrem kurz. Die gegenwärtige Wohnungsknappheit in stark nachgefragten Gebieten werde bis dahin nicht beseitigt sein. Damit die Förderung wirksam werden könne, sollte auch dem IVD zufolge zusätzlich die Normalabschreibung von derzeit zwei Prozent auf mindestens drei Prozent angehoben werden.

Baugewerbe: Schritt in die richtige Richtung

„Auch wenn wir uns eine generelle Erhöhung der AfA von zwei auf vier Prozent gewünscht hätten, begrüßen wir den heutigen Beschluss der Bundesregierung“, so Felix Pakleppa, Hauptgeschäftsführer des Zentralverbandes des Deutschen Baugewerbes.

Zu kritisieren sei, dass die Wohnungsbautätigkeit nur über einen Zeitraum von drei Jahren gefördert werde. Darüber hinaus wäre es hilfreich gewesen, wenn auch Wohnungen gefördert würden, für die bereits im vergangenen Jahr eine Baugenehmigung erteilt wurde, so Pakleppa. Neben der steuerlichen Förderung von privaten Investitionen seien weitere Anstrengungen notwendig, um eine entsprechend hohe Anzahl neuer Wohnungen zu bauen. Dazu gehöre, dass die Länder nicht weiter an der Steuerschraube drehen und die Grunderwerbsteuer erhöhen.

BFW fordert Erhöhung der Normalabschreibung auf drei Prozent

Sönke Struck, der Vorsitzende des Landesverbands Nord des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen (BFW), begrüßte, dass die Obergrenze für die Nutzung der Förderung von ursprünglich vorgesehenen 2.200 Euro nun auf 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche erhöht wurde. „Besonders in den Metropolregionen liegen die Herstellungskosten des Gebäudes in der Regel deutlich höher als 2.200 Euro pro Quadratmeter“, so Struck.

Damit sich auch private Investoren wieder verstärkt im Mietwohnungsbau engagierten, müsste aber auch die so genannte Normalabschreibung von bisher zwei auf drei Prozent erhöht werden, womit der heute viel kürzeren Nutzungsdauer von Wohngebäuden Rechnung getragen würde.

Haus & Grund kritisiert Entwurf

Der Eigentümerverband Haus & Grund hingegen kann sich mit dem Kabinettsbeschluss nicht anfreunden und kritisiert die beschlossenen Maßnahmen als „reines Strohfeuer“. Mit der degressiven Ausgestaltung der Abschreibung würden vor allem Spekulanten angezogen, die eine kurzfristige Steuerersparnis erzielen wollten. Stattdessen sei eine höhere lineare Gebäudeabschreibung erforderlich, um den Wohnungsbau nachhaltig auszuweiten.

Mieterbund sieht Sonder-Afa kritisch

Die beschlossenen steuerlichen Anreize für den Wohnungsbau seien „ein 2,15-Milliarden-Euro-Geschenk an Bauherren und Investoren“, so der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten. Ob durch die Sonder-AfA Wohnungen mit bezahlbaren Mieten entstehen, sei nicht sichergestellt. Niedrigere, weil steuerlich geförderte Baukosten bedeuteten nicht automatisch niedrigere Mieten. Ohne eindeutige Mietobergrenzen für diese Wohnungen bleibe das Ziel, bezahlbare Wohnungen für mittlere und untere Einkommensgruppen zu errichten, ein frommer Wunsch, so Siebenkotten.

 

Wenn Sie den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus haben möchten, schicken Sie mir bitte eine Email an andreas.baum@remax.de. Ich werde Ihnen diesen dann gerne zur Verfügung stellen.

 

 

Quelle: haufe.de

Hessen führt Mietpreisbremse ein

Die Mietpreisbremse kommt auch in Hessen. Die Landesregierung hat eine entsprechende Verordnung beschlossen.

In 16 hessischen Städten und Gemeinden darf die Miete in Zukunft bei einer Neuvermietung nur noch maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Das ergibt sich aus der Mietenbegrenzungsverordnung, die das Landeskabinett am 16.11.2015 beschlossen hat. Neubauten und umfassend sanierte Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen.

Die Regelung gilt ab dem Tag nach der Verkündung der Verordnung im Gesetz- und Verordnungsblatt für das Land Hessen.

Hier gilt die Mietpreisbremse in Hessen

Im Einzelnen sind diese Städte und Gemeinden von der Mietpreisbremse in Hessen erfasst:

  • Bad Homburg vor der Höhe (außer Ober-Erlenbach)
  • Darmstadt (außer Arheilgen, Eberstadt und Kranichstein)
  • Dreieich
  • Flörsheim am Main
  • Frankfurt am Main (außer Berkersheim, Eckenheim, Harheim und Unterliederbach)
  • Griesheim
  • Hattersheim am Main
  • Kassel (außer Wolfsanger/Hasenecke)
  • Kronberg im Taunus
  • Marburg
  • Mörfelden-Walldorf
  • Oberursel (Taunus)
  • Offenbach am Main
  • Schwalbach am Taunus
  • Weiterstadt
  • Wiesbaden (außer Igstadt, Medenbach und Naurod)

 

Kappungsgrenze ist schon reduziert

Hessen hat schon eine Bremse im Kampf gegen steigende Mieten: In 30 Städten und Kommunen ist seit dem 18.10.2014 die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen von 20 auf 15 Prozent innerhalb von drei Jahren reduziert. Für die folgenden 30 Städte und Gemeinden gilt die Absenkung der Kappungsgrenze für Mieterhöhungen:

Kreisfreie Städte: Frankfurt am Main, Offenbach am Main, Darmstadt, Wiesbaden, Kassel

Hochtaunuskreis: Bad Homburg vor der Höhe, Friedrichsdorf, Kronberg im Taunus

Main-Taunus-Kreis: Bad Soden am Taunus, Eschborn, Flörsheim am Main, Hattersheim am Main, Hochheim am Main, Hofheim am Taunus, Schwalbach am Taunus

Rheingau-Taunus-Kreis: Eltville am Rhein

Main-Kinzig-Kreis: Hanau

Landkreis Offenbach: Dietzenbach, Dreieich

Landkreis Darmstadt-Dieburg: Griesheim, Weiterstadt

Wetteraukreis: Bad Vilbel, Friedberg

Landkreis Marburg-Biedenkopf: Marburg

Landkreis Gießen: Gießen

Kreis Bergstraße: Bensheim

Kreis Groß-Gerau: Bischofsheim, Gernsheim, Mörfelden-Walldorf, Rüsselsheim

 

Quelle: haufe.de

Heizkosten 2014 um zehn Prozent gesunken

Die Heizkostenabrechnung 2014 könnte rund zehn Prozent unter dem Wert der Abrechnung von 2013 liegen. Das geht aus dem neuen Heizspiegel der co2online GmbH und dem Deutschen Mieterbund (DMB) hervor. Grund ist das warme Wetter, niedrigere Ölpreise und geringere Kosten für Fernwärme und Erdgas.

Der Studie zufolge sparten Mieter einer 70 Quadratmeter großen Wohnung gegenüber dem Vorjahr rund 85 Euro, wenn sie mit Erdgas geheizt haben. Bei Fernwärme zahlten sie 90 Euro weniger und bei Heizöl durchschnittlich sogar 155 Euro weniger. Angesichts der zu erwartenden Rückzahlungen sollten Mieter darauf drängen, dass pünktlich abgerechnet wird.

Für das Jahr 2014 muss der Mieter die Abrechnung spätestens bis zum 31. Dezember erhalten. Verpasst der Vermieter die Zwölfmonatsfrist, kann er mit der verspätet zugesandten Abrechnung keine Nachforderungen mehr stellen. Ein mögliches Guthaben verfällt für den Mieter aber nicht, selbst wenn der Vermieter verspätet, abrechnet.

 

Quelle: haufe.de / dpa

Alles rund um das Thema „Mietkaution“

1.) Mietvertrag als Grundlage der Kaution

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch, eine Mietkaution zu verlangen. Soll eine Mietkaution gestellt werden, muss dies im Mietvertrag vereinbart werden.

Denn grundsätzlich gilt: Ohne Vereinbarung im Mietvertrag keine Kaution. Eine „vergessene“ Vereinbarung lässt sich während des Mietverhältnisses ohne Mitwirkung des Mieters auch nicht nachholen. Deshalb ist es wichtig, bereits bei Abschluss eines Mietvertrags vertragliche Regelungen zur Kaution zu treffen. Diese können auch durch Formularvertrag getroffen werden.

In § 551 BGB ist für Wohnraummietverhältnisse gesetzlich definiert, innerhalb welchen Rahmens Kautionsvereinbarungen zulässig sind. Für gewerbliche Mietverhältnisse geltend die dort genannten Einschränkungen nicht. Hier sind die Parteien weitgehend frei in der Gestaltung.

§ 551 BGB lautet:

a.) Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten

(1) Hat der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Pflichten Sicherheit zu leisten, so darf diese vorbehaltlich des Absatzes 3 Satz 4 höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen.

(2) Ist als Sicherheit eine Geldsumme bereitzustellen, so ist der Mieter zu drei gleichen monatlichen Teilzahlungen berechtigt. Die erste Teilzahlung ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.

(3) Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Die Vertragsparteien können eine andere Anlageform vereinbaren. In beiden Fällen muss die Anlage vom Vermögen des Vermieters getrennt erfolgen und stehen die Erträge dem Mieter zu. Sie erhöhen die Sicherheit. Bei Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Sicherheitsleistung zu verzinsen.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

b.) Mietvertrag: Arten der Kaution

In § 551 ist als eine mögliche Kautionsart die „als Sicherheit überlassene Geldsumme“ (=Barkaution) genannt. In Frage kommen aber auch andere Formen.

Die wichtigsten Formen der Kaution sind:

  • Barkaution (praktisch häufigste Form)
  • Verpfändung oder Sicherungsabtretung eines Sparkontos oder Bankguthabens
  • Bankbürgschaft
  • Bürgschaft von Privatleuten.

Andere Formen sind ebenfalls dankbar, haben aber praktisch wenig Bedeutung.

Sonderfall: Preisgebundener Wohnraum

Während die Kaution grundsätzlich sämtliche Ansprüche des Vermieters absichert, gilt bei preisgebundenem Wohnraum eine Einschränkung. Hier kann eine Kaution im Mietvertrag nur vereinbart werden, um Ansprüche des Vermieters aus Schäden an der Wohnung oder aus unterlassenen Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine weitergehende Kautionsabrede ist unwirksam. Ein Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Vereinbarung eine Kaution geleistet hat, kann diese zurückfordern.

2.) Höhe, Fälligkeit und Zahlung der Kaution

Die wichtigste Einschränkung, die Vermieter bei der Mietkaution beachten müssen, ist die Höhe. Dies gilt für alle Arten der Sicherheitsleistung.

Bei der Wohnraummiete darf die Kaution die dreifache Monatsmiete nicht übersteigen. Hierbei ist die Grundmiete entscheidend. Betriebskosten – gleichgültig, ob Vorauszahlungen oder Pauschale – bleiben unberücksichtigt. Bei einer Pauschalmiete hingegen ist der gesamte Mietpreis für die zulässige Höhe der Mietkaution entscheidend.

a.) Höhe einer Mietkaution berechnen

Beispiel 1
Grundmiete: 600 Euro
Betriebskostenvorauszahlungen oder -pauschale: 150 Euro
Zulässige Kaution: 1.800 Euro

Beispiel 2
Pauschalmiete: 800 Euro
Zulässige Kaution: 2.400 Euro

Übersteigt die vereinbarte Kautionshöhe den zulässigen Betrag, macht das die Kautionsvereinbarung nicht unwirksam. Sie gilt in Höhe der zulässigen Höhe von 3 Monatsmieten fort. Dennoch ist empfehlenswert, die zulässige Höhe bereits bei der Vereinbarung zu beachten. Im Rahmen einer Mieterhöhung können die Parteien vereinbaren, dass die Kaution aufgestockt wird. Teilweise wird auch die Meinung vertreten, dass die Parteien allgemein vereinbaren können, dass der Mieter die Kaution im Falle einer Mieterhöhung aufstocken muss.

b.) Fälligkeit und Zahlung der Mietkaution

Wenn eine Barkaution vereinbart ist, ist der Mieter berechtigt, die Kaution in 3 Monatsraten zu bezahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die weiteren Raten zu Anfang des 2. und 3. Mietmonats, jedenfalls aber mit der Miete für diese Monate. Beginn des Mietverhältnisses ist der Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis laut Mietvertrag beginnen soll, nicht aber der Zeitpunkt, an dem der Mietvertrag abgeschlossen wird.

Beispiel:

Vertragsabschluss 25.1.2015
Mietbeginn 1.2.2015
1. Rate fällig am 1.2.2015
2. Rate fällig mit der März-Miete am 4.3.2015
3. Rate fällig mit der April-Miete am 4.4.2015

Im Wohnraummietverhältnis kann das Recht zur Ratenzahlung nicht ausgeschlossen werden. Auch Umgehungsgeschäfte, die im Ergebnis auf einen Ausschluss der Ratenzahlung hinauslaufen, sind nicht zulässig, so z. B. die Vereinbarung, dass das Zustandekommen des Mietvertrags von der Zahlung der vollen Kaution abhängen soll. Zulässig und empfehlenswert ist es aber, den Vertragsabschluss oder die Übergabe der Schlüssel von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig zu machen.

Wichtig: Wenn die Wohnung Mängel aufweist, kann der Mieter zwar die Miete mindern, ein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution hat der Mieter deswegen aber nicht.

c.) Erst das Konto, dann die Kaution

Der Vermieter muss eine Barkaution getrennt von seinem Vermögen anlegen. Hierdurch soll der Mieter für den Fall geschützt werden, dass der Vermieter insolvent wird (s. Kapitel „Anlage und Verzinsung“).

Damit dieser Schutz von Anfang an greift, darf der Mieter einer Wohnung die Kautionszahlung davon abhängig machen, dass ihm der Vermieter ein insolvenzfestes Kautionskonto benennt. Das hat der BGH entschieden und damit die Pflichten für Vermieter zu Anfang des Mietverhältnisses verschärft. Der Mieter muss sich nicht darauf einlassen, dem Vermieter die Kaution in bar zu übergeben oder auf dessen Girokonto zu überweisen. Es ist daher dringend zu empfehlen, schon zu Vertragsbeginn ein Kautionskonto anzulegen und dem Mieter rechtzeitig vor der Schlüsselübergabe mitzuteilen.

 

3.) Anlage und Verzinsung

Hat der Mieter dem Vermieter Geld überlassen, darf der Vermieter dieses nicht einfach seinem Vermögen zuführen. Er muss die Kaution gesondert behandeln.

Die getrennte Anlage der Kaution dient dem Schutz des Mieters für den Fall der Vermieter-Insolvenz. Unterlässt der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage der Kaution, kann er sich u. U. wegen Untreue strafbar machen.

In der Wahl der Bank ist der Vermieter frei. Die Anlage muss zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz erfolgen. Es steht aber im Ermessen der Vertragsparteien, eine andere Anlageform zu vereinbaren.

a.) Sammelkonto für Anlage „Mietkaution“ zulässig

Ein Vermieter, der mehrere Wohnungen vermietet hat, kann die Kautionen für alle Mietverhältnisse auf einem Sammelkonto anlegen. Dies hat Vor- und Nachteile.

Vorteil: Der Vermieter muss nicht für jedes Mietverhältnis ein eigenes Kautionskonto eröffnen. Diese Möglichkeit vereinfacht es ihm, seiner Pflicht, dem Mieter ein insolvenzfestes Konto zu benennen, nachzukommen, ohne jedes Mal den Aufwand einer Kontoeröffnung auf sich nehmen zu müssen. Das Sammelkonto muss aber – wie ein einzelnes Kautionskonto auch – ein reines Treuhandkonto sein und als solches erkennbar.

Nachteil: Wegen der steuerlichen Behandlung kann beim Sammelkonto größerer Aufwand anfallen (s. Kapitel „Kaution und Steuern“).

b.) Vermieter muss Anlage nachweisen

Wenn der Mieter die Kaution in bar übergeben hat, kann er vom Vermieter verlangen, dass dieser die ordnungsgemäße Anlage nachweist. Kommt der Vermieter dieser Forderung nicht nach, hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete bis zur Höhe der Kaution.

c.) Verzinsung der Mietkaution erhöht Sicherheit

Bei ordnungsgemäßer Anlage fallen auf den Kautionsbetrag Zinsen an. Diese stehen dem Mieter zu. Der Mieter kann aber während des Mietverhältnisses nicht verlangen, dass ihm die Zinsen ausgezahlt werden. Diese wachsen der Kaution zu und erhöhen die Sicherheit.

 

4.) Kaution und Steuern

Da die Zinsen dem Mieter zustehen, stellen sie für ihn Einnahmen dar, die er versteuern muss. Auch unterliegen die Zinsen der Abgeltungsteuer.

Wenn die Kaution bei einem Kreditinstitut angelegt ist, wird von den anfallenden Zinsen Abgeltungsteuer abgezogen. Wenn der Mieter selbst Kontoinhaber ist und das Guthaben nur an den Vermieter verpfändet hat, kann der Mieter einen Freistellungsauftrag erteilen und dadurch den Abzug der Abgeltungsteuer verhindern.

Ist hingegen der Vermieter Kontoinhaber, besteht diese Möglichkeit nicht. Dann gilt dem Bundesfinanzministerium zufolge (BMF-Schreiben v. 20.12.2012, IV C 1 – S 2401/08/10001) folgendes – je nachdem, wie der Vermieter die Kaution angelegt hat:

Hat der Vermieter ein für das Kreditinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet und weiß das Kreditinstitut, wer der Treugeber (= Mieter) ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters auszustellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1 und 3 AO), damit er die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.

  • Hat der Vermieter ein für das Kreditinstitut als Treuhandkonto erkennbares Sparkonto eröffnet und weiß das Kreditinstitut, wer der Treugeber (= Mieter) ist, hat es die Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters auszustellen. Der Vermieter hat dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen (§ 34 Abs. 1 und 3 AO), damit er die Zinsen versteuern und den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen lassen kann.
  • Hat das Kreditinstitut von dem Treuhandverhältnis Kenntnis, ohne zu wissen, ob der Kontoinhaber Anspruch auf die Zinsen hat, ist die Steuerbescheinigung auf den Namen des Kontoinhabers (= Vermieter) auszustellen und mit dem Vermerk „Treuhandkonto“ zu versehen. Auch hier hat der Vermieter dem Mieter die Steuerbescheinigung zur Verfügung zu stellen.
  • Werden die Mietkautionen mehrerer Mieter auf demselben Konto angelegt, ist der Vermieter als Vermögensverwalter (i. S. d. § 34 AO) verpflichtet, gegenüber dem für ihn zuständigen Finanzamt eine Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte aus Kapitalvermögen der Mieter (§ 180 AO) abzugeben. Sieht das Finanzamt von einer einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte ab (§ 180 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 AO), kann es dies gegenüber dem Vermieter durch negativen Feststellungsbescheid feststellen. In diesem Fall hat der Vermieter dem Mieter eine Kopie des Bescheids und der Steuerbescheinigung des Kreditinstituts zur Verfügung zu stellen sowie den anteiligen Kapitalertrag und den anteiligen Zinsabschlag mitzuteilen.

Aufgrund dieser Rechtslage kann es für den Vermieter mehrerer Wohnungen einfacher sein, anstelle eines Sammelkontos doch für jeden Mieter ein eigenes Kautionskonto anzulegen. Dann muss der Vermieter nur die jeweiligen Steuerbescheinigungen an den Mieter weiterleiten.

 

5.) Mietkaution während und nach der Mietzeit

Der Vermieter darf die Kaution während des Mietverhältnisses nicht antasten, solange der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis beachtet und der Vermieter keine Forderungen gegen den Mieter hat.

a.) Die Kaution während der Mietzeit

Kommt der Mieter z. B. in Zahlungsverzug oder erfüllt sonstige Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis nicht, kann der Vermieter gegen die Kaution aufrechnen und sich dort „bedienen“. Der Mieter ist dann verpflichtet, die Kaution wieder bis zur vereinbarten Höhe aufzufüllen. Allerdings darf sich der Vermieter nicht wegen streitiger Forderungen aus der Kaution bedienen, etwa wenn der Mieter die Miete mindert und der Vermieter hiermit nicht einverstanden ist.

Der Mieter hat keinerlei Zugriff auf die Kaution, solange das Mietverhältnis besteht. Insbesondere ist das „Abwohnen“ der Kaution, bei dem der Mieter in den letzten Monaten des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einstellt und den Vermieter auf die Kaution verweist, unzulässig. Der Mieter gelangt hierdurch schlichtweg in Zahlungsverzug. Dies kann den Vermieter berechtigen, den Mietvertrag zu kündigen. Auch kann es aus generalpräventiven Erwägungen sinnvoll sein, die dann offene Miete beim Mieter einzuklagen, anstatt – worauf dieser spekuliert – auf die Kaution zuzugreifen. Gerade wenn noch andere Ansprüche gegen den Mieter im Raum stehen (z. B. wegen Beschädigungen in der Wohnung, Betriebskostennachzahlungen), ist es vorteilhaft, die Kaution „stehen zu lassen“.

 

b.) Die Kaution nach der Mietzeit

Der Vermieter muss über die Kaution abrechnen, wenn das Mietverhältnis beendet ist. In der Abrechnung muss der Vermieter seine Ansprüche nachvollziehbar auflisten und mit diesen gegen die Kaution aufrechnen. Verbleibt ein Guthaben für den Mieter, muss der Vermieter dieses ausbezahlen.

c.) Keine starre Abrechnungsfrist

Gesetzlich nicht geregelt ist, innerhalb welcher Frist der Vermieter abrechnen muss. Hierzu vertreten die Instanzgerichte unterschiedliche Auffassungen; Fristen zwischen 2 und 9 Monaten nach Ende des Mietverhältnisses finden sich in diversen Entscheidungen. Dem BGH zufolge gilt keine starre Frist, sondern die angemessene Frist hängt vom Einzelfall ab. Kann der Vermieter alsbald klären, welche Ansprüche er hat (oder dass keine Ansprüche bestehen), wird die Frist kürzer sein als in dem Fall, in dem umfangreiche Ansprüche in Rede stehen, über die sich der Vermieter erst einen Überblick verschaffen muss.

d.) Richtige Aufrechnungsreihenfolge wählen

Wenn verschiedene Ansprüche des Vermieters im Raum stehen, die die Kautionshöhe übersteigen, kann auch die Reihenfolge, in der der Vermieter mit seinen Ansprüchen aufrechnet, wichtig sein, weil für verschiedene Arten von Ansprüchen unterschiedliche Verjährungsfristen gelten. Auch lassen sich per Aufrechnung ggf. verjährte Forderungen doch noch realisieren.

Schadensersatzansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von 6 Monaten ab Rückgabe der Mietsache. Ansprüche auf rückständige Miete oder Betriebskostennachzahlung verjähren hingegen innerhalb von 3 Jahren ab Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist. Sofern die Ansprüche des Vermieters insgesamt die Kautionshöhe übersteigen, ist es daher empfehlenswert, zuerst mit Schadensersatzansprüchen und erst dann mit sonstigen Ansprüchen aufzurechnen.

Beispiel:

Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung: 31.7.2015

Kaution: 1.000 Euro (zzgl. Zinsen, im Beispiel unberücksichtigt)

Schäden an der Wohnung: 800 Euro, Verjährung 31.1.2016
rückständige Miete Juli 2015: 550 Euro, Verjährung 31.12.2018

Ansprüche insgesamt: 1.350 Euro

Empfehlenswerte Aufrechnungsreihenfolge:

  1. Ansprüche wg. Schäden 800 Euro
    2. rückständige Miete 200 Euro

Die dann noch offene rückständige Miete von 350 Euro kann der Vermieter noch bis Ende 2018 geltend machen, d. h., er muss nicht unbedingt bis Ende Januar 2016 Klage erheben.

Da auch eine Aufrechnung mit verjährten Forderungen möglich ist, könnte der Vermieter im Beispiel auch noch nach dem 31.1.2016 mit seinem Schadensersatzanspruch aufrechnen und diesen so trotz Verjährung durchsetzen. Die nach Aufrechnung mit dem Kautionsrest noch offene Mietforderung von 350 Euro könnte der Vermieter dann bis Ende 2018 einklagen. Würde er hingegen erst mit der Mietforderung und dann mit dem Schadensersatzanspruch aufrechnen, wären die von der Kaution nicht gedeckten 350 Euro für den Vermieter wegen Verjährung verloren.

 

6.) Mieter zahlt Kaution nicht – was tun?

Bleibt der Mieter die Kaution schuldig, sollte der Vermieter auf keinen Fall untätig bleiben.

Wenn der Mieter die Kaution ganz oder teilweise nicht zahlt, kann der Vermieter diese gerichtlich beitreiben. Hierzu kann er entweder eine Klage einreichen oder einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids stellen. Für die Klage ist bei der Wohnraummiete das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt, zuständig. Bei der Gewerberaummiete hängt die Zuständigkeit auch von der Kautionshöhe und den Vereinbarungen im Mietvertrag ab.

a.) Kündigungsrecht beo Wohnraummiete umstritten

Seit der Mietrechtsänderung 2013 ist die Nichtzahlung der Kaution ausdrücklich als Grund vorgesehen, der den Mieter zur fristlosen Kündigung berechtigt. Demnach können Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs hat der Mieter auch hier die Möglichkeit, die Kündigung dadurch unwirksam zu machen, dass der rückständige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wird. Diese gesetzlich normierte Kündigungsmöglichkeit gilt für Mietverhältnisse, die nach Inkrafttreten der Mietrechtsänderung 2013 am 1.5.2013 begründet worden sind.

b.) Gewerbemiete: Kündigung zulässig

Im Gewerbemietrecht ist anerkannt, dass die Nichtzahlung der Kaution den Vermieter nach vorheriger Abmahnung zur fristlosen Kündigung berechtigt.

 

 

Quelle: haufe.de

Neues Melderecht ab November 2015

Dem Melderecht steht eine Reform bevor. Ab 1. November 2015 gilt: Mieter müssen sich innerhalb von 14 Tagen an- oder abmelden. Die Meldepflicht gilt beim Einzug oder beim Auszug, falls keine neue Wohnung in Deutschland bezogen wird. Vermieter müssen dem Mieter innerhalb von zwei Wochen den Ein- oder Auszug schriftlich oder elektronisch bescheinigen. Verstöße können mit Geldbußen bis zu 1.000 Euro, bei Gefälligkeitsbescheinigungen bis zu 50.000 Euro geahndet werden.

Die Vermieterbescheinigung muss folgende Angaben beinhalten: Name und Anschrift des Wohnungsgebenden, Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum, Anschrift der Wohnung und Namen der meldepflichtigen Per- sonen. Kriminellen soll auf diese Weise das Untertauchen erschwert und Scheinanmeldungen sollen verhindert werden.

 

Quelle: IVD

Etwas mehr als 1/3 der Konsumausgaben benötigen die Deutschen fürs Wohnen

Die privaten Haushalte in Deutschland wenden mit durchschnittlich 845 Euro im Monat mehr als ein Drittel (34,5 Prozent) ihrer Konsumausgaben für Wohnen, Energie und die Instandhaltung ihrer Wohnung auf. Das geht aus einer Untersuchung des Statistischen Bundesamts hervor. Danach wurden 2013 insgesamt 2.448 Euro pro Monat für den Konsum ausgegeben.

Die Osthaushalte hatten mit durchschnittlich 2.048 Euro nur rund 80 Prozent des Konsumetats der Westdeutschen zur Verfügung. Die Haushalte in den neuen Bundesländern steckten 2013 „nur“ 33,4 Prozent ihrer Konsumetats oder 684 Euro in den Wohnbereich – auch, weil Wohnraum in Teilen Ostdeutschlands günstiger ist. Im Westen gaben die Privathaushalte im Schnitt 888 Euro (34,8 Prozent) für das Wohnen aus.

Insgesamt steigen die Ausgaben der privaten Haushalte in Deutschland stetig. Nach den Zahlen der Statistiker gaben die Privathaushalte 1998 im Schnitt monatlich nur 2.061 Euro für den Konsum aus, 2008 waren es bereits rund 2.245 Euro. Dabei ist der Anteil, der für die eigenen vier Wände ausgegeben wird, ebenfalls gestiegen: Von 31,9 Prozent (657 Euro) im Jahr 2008 auf 34,5 Prozent (845 Euro) 2013.

 

Quelle: haufe.de

Betriebskosten: Mieter zahlen monatlich 2,19 € pro Quadratmeter

Die von Mietern durchschnittlich zu zahlenden Betriebskosten sind im Abrechnungsjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr nahezu unverändert geblieben. Der Anteil der Heizkosten an den Gesamtkosten ist allerdings gestiegen, so der neue Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes.

Mieter müssen in Deutschland im Durchschnitt monatlich 2,19 Euro pro Quadratmeter für Betriebskosten zahlen. Das ergibt sich aus dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund (DMB) auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2013 vorgelegt hat. Im Vorjahr hatte der Wert nur leicht höher bei 2,20 Euro gelegen.

Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten mit den jeweiligen Einzelbeträgen zusammen, können die Betriebskosten demnach monatlich bis zu 3,26 Euro je Quadratmeter betragen.

Unterschiede zwischen Ost und West

In den westlichen Bundesländern liegen die monatlichen Betriebskosten mit durchschnittlich 2,17 Euro pro Quadratmeter etwas unter denen in den östlichen Ländern (2,28 Euro). Vor allem für Heizung und Warmwasser sind im Osten höhere Kosten angefallen als im Westen, während im Westen die kommunalen Gebühren (Grundsteuer, Straßenreinigung, Müllbeseitigung) teurer waren, ebenso die Kosten für Versicherungen oder für Dienstleistungen wie Gebäudereinigung, Gartenpflege oder Hausmeister.

Große regionale und lokale Unterschiede

Insbesondere bei den Betriebskostenpositionen Grundsteuer, Wasser/Abwasser und Müllbeseitigung bestanden regional bzw. lokal teilweise erhebliche Preisunterschiede. Das gilt auch für Heizkosten und Warmwasser. Hier werden die Höhe der Kosten vor allem durch klimatische Einflüsse und starke Preisunterschiede, insbesondere bei Gas und Fernwärme bestimmt.

Heizung und Warmwasser 2013 teurer

Ein wesentlicher Teil der Betriebskosten, nämlich 69 Prozent, entfielen 2013 auf Heizung und Warmwasser. Im Schnitt schlugen diese Positionen monatlich mit 1,51 Euro pro Quadratmeter zu Buche. 2012 hatte der Wert noch bei 1,43 Euro je Quadratmeter bzw. 65 Prozent gelegen. Den Anstieg führt der Deutsche Mieterbund auf kältere Wintermonate zurück sowie gestiegene Kosten für Gas und Fernwärme. Der Preisrückgang bei Heizöl habe sich noch nicht in den Heizkosten niedergeschlagen. Hier sei denkbar, dass viele Vermieter noch im letzten Quartal 2012 getankt haben bzw. nachtanken mussten und dieses vergleichsweise teure Heizöl noch 2013 verbraucht worden ist.

Prognose: Betriebskosten sinken 2014

Für das Abrechnungsjahr 2014 rechnet der Deutsche Mieterbund mit sinkenden Betriebskosten. Zwar seien 2014 vielerorts die Grundsteuern zum Teil deutlich erhöht worden, aber die Kosten für Wasser und Abwasser seien um nur 0,7 Prozent gestiegen und die für die Müllbeseitigung leicht gesunken. Allerdings fielen die Heiz- und Warmwasserkosten für das Kalenderjahr 2014 wegen der deutlich wärmeren Wintermonate sowie gesunkener Energiepreise spürbar niedriger aus als 2013.

Die einzelnen Betriebskostenarten im Überblick

Im Einzelnen setzt sich der für das Abrechnungsjahr 2013 errechnete Durchschnittswert folgendermaßen zusammen (Angaben pro Monat und Quadratmeter):

Heizkosten 1,24 Euro
Warmwasser 0,27 Euro
Wasser/Abwasser 0,34 Euro
Grundsteuer 0,18 Euro
Hauswart 0,21 Euro
Müllbeseitigung 0,16 Euro
Aufzug 0,16 Euro
Gebäudereinigung 0,15 Euro
Sach- und Haftpflichtversicherungen 0,15 Euro
Gemeinschaftsantenne/Kabelfernsehen 0,14 Euro
Gartenpflege 0,10 Euro
Allgemeinstrom 0,05 Euro
Straßenreinigung 0,04 Euro
Schornsteinreinigung 0,03 Euro
sonstige Betriebskosten 0,04 Euro

 

 

Quelle: haufe.de

So wohnt Deutschland in zehn Jahren

Eine neue Studie des Spezialversicherers Hiscox zeigt auf, wie die Deutschen in zehn Jahren wohnen werden. Vier grundlegende Trends werden demnach das Wohnen in den kommenden zehn Jahren maßgeblich prägen – und die Anforderungen an die eigenen vier Wänden deutlich verändern. Eine zentrale Rolle des Eigenheims dürfte aber bestehen bleiben.

Versicherungen rund um die eigenen vier Wände gehören bei 84% der Deutschen zur Grundausstattung. Entsprechend wichtig ist es für Versicherer die Veränderungen des Wohnverhaltens im Auge zu haben. Hiscox hat daher zusammen mit Trendspotter für seine Zukunftsstudie jeweils 1000 Männer und Frauen ab 18 Jahren in Deutschland, Frankreich und Großbritannien zur Zukunft des Wohnens befragt. Der Spezialversicherer für Immobilien, Hausrat und Kunstgegenstände, machte dabei vier grundlegende Trends fest, die das Wohnen in den kommenden zehn Jahren maßgeblich prägen.

Trend 1: Reduktion und Digitalisierung

Die zunehmende Verstädterung in Europa führt dazu, dass in Zukunft mehr Menschen auf weniger Raum leben werden. Dies löst einen Trend zur Reduktion aus. Gut die Hälfte der Deutschen hat in den vergangenen Jahren bereits Hausrat abgebaut. Der Stauraum werde daher zukünftig vermehrt digital. Dadurch entsteht ein erhöhter Bedarf nach sichereren Lösungen in privaten Räumen. Automatische Updates von Geräten, Filmen, E-Books und Audiodateien oder eine Cloud-Speicherung des digitalen Eigentums werden der Studie zufolge an der Tagesordnung sein.

Trend 2: Mehrgenerationenkonzepte

Als Antwort auf den demographischen Wandel werden Eltern, Kinder und Großeltern in den nächsten Jahrzehnten länger und häufiger gemeinsam auf engerem Raum und unter einem Dach leben als bisher gewohnt: Etwa jeder fünfte Deutsche zwischen 18 und 24 kann sich nach der Befragung aktuell vorstellen, seine Eltern aufzunehmen. Mindestens 40% der Erwachsenen im Alter von 25 – 44 Jahren gehen zudem davon aus, dass ihre Kinder häufiger über die Volljährigkeit hinaus zuhause wohnen oder später wieder zuhause einziehen werden.

Trend 3: Nachhaltigkeit

Fast drei von vier Befragten können sich vorstellen, in Zukunft in Häusern zu leben, die ihren Energiebedarf selbst decken. Selbst ganze „energie-positive“ Wohngegenden, die über Solarzellen Strom erzeugen und ins Netz einspeisen, seien möglich. Im Haus selbst könnte eine Waschmaschine die Stromerzeugung der eigenen Umdrehungen nutzen und dadurch Energie sparen. Auch in anderen Bereichen wird das Haus nach den Ergebnissen der Hiscox-Studie „mitdenken“ und zum Beispiel die Bestände von Lebensmitteln im Kühlschrank überwachen.

Trend 4: Gesundheitsbewusstsein

Die Wohnung der Zukunft wird einen aktiven Beitrag zu Gesundheit und Wohlbefinden leisten. Knapp jeder dritte Befragte würde es etwa begrüßen, wenn die Beleuchtung sich an den Stresspegel anpasst und so einen Beitrag zum individuellen Wohlempfinden leistet. Ebenso wird der Einsatz gesundheitsschonender und natürlicher Materialien, Baustoffe und Technologien stark ansteigen.

Flexible Wohnformen gefordert

„Die Befragung zeigt uns klar, dass die zunehmende Platzknappheit in den Städten und der demographische Wandel flexible Wohnformen auf wenig Raum fordern“, erläutert Tobias Wenhart, Manager Products and Underwriting bei Hiscox. „Unsere Häuser werden zudem mit neuartigen Technologien ausgestattet sein, die vielfältige Aufgaben für uns übernehmen. Dabei werden Nachhaltigkeit, Gesundheitsbewusstsein und Wohlbefinden in den Fokus rücken. Bestehen bleibt die Rolle als Wohlfühl- und Rückzugsort.“

 

 

Quelle: http://www.immocompact.de

Worauf Käufer bei der Maklerauswahl achten

Immobilienkäufer achten auf die Erfahrungen und die Marktkenntnisse eines Maklers, bevor sie ihn beauftragen. Zu diesem Ergebnis kommt eine Untersuchung der Ratingagentur Feri. Auch der Internetauftritt und die Referenzobjekte werden genau unter die Lupe genommen.

„Das Objekt des Auftraggebers muss zum vorhandenen Angebot des Maklers passen“, sagt Dr. Felix Schindler, Senior Analyst Real Estate bei der Feri EuroRating Services. Auch werde geprüft, ob Städteberichte und Studien zum lokalen Markt beziehungsweise Marktsegment vorhanden sind. Je detaillierter die zum relevanten Markt online zur Verfügung gestellten Informationen sind, desto größer wirke die Expertise des Immobilienmaklers, so Schindler weiter.

Je länger ein Makler bereits am Markt aktiv ist und je mehr Abschlüsse er vorweisen kann, desto größer sind die Erfolgsaussichten für weitere Aufträge. „Die persönlichen Qualifikationen der Geschäftsführung und der einzelnen Mitarbeiter sind ebenfalls entscheidend“, so Robin Haber, Senior Analyst Real Estate bei Feri.

Die Seriosität kommt als weiteres wichtiges Auswahlkriterium hinzu. Als geeignetes Indiz hierfür taugt der Maklervertrag. Die Frage der Provision muss eindeutig geklärt sein, damit nicht mehrere Makler gleichzeitig provisionsberechtigt sind. Der Vertrag sollte auch eine Versicherung im Schadensfall oder bei einer Falschberatung beinhalten.

 

Quelle: haufe.de / Feri

Berliner Räumung

Die sogenannte „Berliner Räumung“ ist mittlerweile im Gesetz verankert. Sie hat enorme Vorteile, auch und gerade auf der Kostenseite. Die Vorteile zeigt diese Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf, die sich noch mit dem alten Recht auseinandersetzt und die Vorzüge der neuen Regelung hervorragend beschreibt (Beschluss vom 23.10.2014, Az.: I ZB 82/13).

Der Mieter des Falls war zur Räumung verurteilt worden und der Vermieter beauftragte einen Gerichtsvollzieher mit einer „Berliner Räumung“. Dabei beruft sich der Vermieter auf sein Vermieterpfandrecht, erhält dann vom Gerichtsvollzieher die Verfügungsgewalt über seine Wohnung zurück und die Gegenstände des Mieters, die sich noch im Mietobjekt befinden, werden versteigert.

So auch in diesem Fall, allerdings waren die Kosten für die Räumung und Versteigerung höher als der Versteigerungserlös. Deshalb stellte der Vermieter beim Gericht den Antrag, die überschießenden Räumungskosten in Höhe von 1.000 Euro gegen den Mieter festsetzen zu lassen. Das ist nach neuem Recht seit dem 1. Mai 2013 möglich, in diesem Fall aber noch nicht, da sich der Faller Ende 2012/Anfang 2013 zutrug.

Die Folge nach dem alten Recht war, dass der Vermieter die 1.000 Euro nochmals neu einklagen musste. Das ist jetzt nicht mehr der Fall und dies stellt einen wichtigen Vorteil für Sie als Vermieter dar.

 

 

Quelle: GeVestor Financial Publishing Group

Wärmedämmung lohnt sich häufig nicht mehr!

Laut einer neuen Studie der KfW sollen sich die Kosten für die energetische Sanierung nicht durch die Einsparungen decken, die die Dämmung auslöst. Das berichtet aktuell die Zeitung „Die Welt“. Die KfW fördert selbst mit verbilligten Krediten Modernisierungsmaßnahmen. Doch der günstige Ölpreis macht die Dämmung unwirtschaftlich.

Die Welt berichtet von einer Untersuchung des Forschungsinstituts Prognose für die staatliche Förderbank KfW über Kosten und Nutzen der Energiewende erstellt hat. Das Ergebnis: Zusätzliche finanzielle Aufwendungen für den Neubau energiesparender Wohngebäude rentieren sich nicht. Die Einsparungen decken die Kosten für die Investition lange Zeit nicht.

Zu wenige Energiekosten werden eingespart

Das Ergebnis zeigt eine Diskrepanz von 468 Milliarden Euro. Denn: Laut der Studie sind sage und schreibe 838 Milliarden Euro notwendig, um den Heizenergieverbrauch in deutschen Wohngebäuden wie von der Regierung geplant bis 2050 um 80 Prozent zu senken. Doch im Gegenzug könnten nur 370 Milliarden Euro Energiekosten eingespart werden.

Und wer bleibt auf den Kosten sitzen? Sowohl Eigentümer als auch Mieter und Steuerzahler. Ob indirekt oder direkt – wir alle zahlen dafür drauf, dass eigentlich nicht gespart wird.

Gut für die Volkswirtschaft

Ein Gutes haben die Modernisierungsmaßnahmen: Die Volkswirtschaft wird angekurbelt. Die Untersuchung zeigt, dass Investitionen in die Energieeffizienz von Wohngebäuden rund 200.000 bis 300.000 Arbeitsplätze geschaffen hat und diese vor allem in der Bauwirtschaft und dem Handwerk bis 2050 gesichert werden.

Der KfW-Chefvolkswirt Jörg Zeuner habe geurteilt: „Große Investitionen in den Klimaschutz tragen zu Wachstum und Beschäftigung bei“. Doch natürlich ist das nur eine Sicht der Dinge: Nur weil die Dämm-Vorhaben einer Branche gut tun, kann man nicht damit argumentieren, dass sie grundsätzlich gut sind. Immerhin zahlen – wie gesagt – andere Gruppen dafür.

Vor allem Sie als Eigenheimbesitzer werden sich wohl fragen, warum Sie dafür zahlen sollen, dass in der Bauwirtschaft Arbeitsplätze erhalten blieben.

Weiteres Problem: Schlechte Haltbarkeit der Dämmstoffe

Doch nicht nur die Kosten sind beim Dämmen ein Problem. Denn nicht nur die Investitionen sind sehr hoch, sondern Sie müssen auch davon ausgehen, dass einmal investieren nicht ausreicht. Denn Dämmstoffe haben nur eine begrenzte Haltbarkeit.

Immobiliengesellschaften sprechen darüber, dass Sie in den 90er Jahren sanierten und bereits heute – noch nicht einmal 20 Jahre später – erneute Geld für eine neue Dämmung in die Hand nehmen müssen. Die Begründung gegenüber der Welt: In vielen Fällen habe Regenwasser die gedämmten Fassaden durchfeuchtet. Dadurch hätten sich Kältebrücken gebildet, die Wärme aus den Zimmern nach draußen leiten. Statt Heizkosten zu sparen, muss nun mehr Gas oder Öl verbrannt werden.

Sie sollten ein Dämmvorhaben also genau abwägen und über die tatsächliche Notwendigkeit nachdenken. Wenn Ihre Energiekosten sich in einem normalen Rahmen bewegen, könnte eine Investition lange darauf warten, amortisiert zu werden.

 

 

Quelle: GeVestor Financial Publishing Group

Steuern: Wie das Finanzamt die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt

Wird eine Wohnung zu einer Miete von weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete überlassen, sind die Werbungskosten anteilig zu kürzen. Die Oberfinanzdirektion (OFD) Frankfurt erklärt ihren Ämtern in einer aktuellen Verfügung, wie sie die ortsübliche Marktmiete ermitteln sollen. Auch für Vermieter ist die Weisung interessant.

Vermieter einer (Wohn-)Immobilie sind naturgemäß daran interessiert, die Aufwendungen für ihr Mietobjekt in voller Höhe als Werbungskosten abzuziehen. Dieses Ansinnen kann allerdings durchkreuzt werden, wenn sie den Wohnraum zu verbilligten Konditionen vermieten, denn § 21 Abs. 2 EStG schreibt vor, dass eine Vermietungstätigkeit in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt werden muss, wenn die tatsächliche Miete unterhalb eines Schwellenwerts von 66 % der ortsüblichen Marktmiete liegt (bis einschließlich 2011: 56 %). Die steuerungünstige Folge dieser Aufteilung für den Vermieter ist, dass er seine Werbungskosten nur noch anteilig abziehen kann (soweit sie auf den entgeltlichen Teil entfallen).

Hinweis: Insbesondere bei Vermietungen an nahe Angehörige birgt diese Regelung aber auch ein nicht unerhebliches Steuergestaltungspotenzial. Denn erreicht das Entgelt für die Wohnraumüberlassung nur knapp die 66 %-Schwelle, kann der Vermieter die Werbungskosten des Vermietungsobjekts trotz verminderter Mieteinnahmen weiterhin in voller Höhe abziehen, sodass ihm de facto ein Freibetrag bis zur Höhe von einem Drittel der Marktmiete eingeräumt wird.

Wer eine verbilligte Vermietung oberhalb der 66 %-Schwelle einrichten will, ist zunächst einmal an einer verlässlichen und belastbaren Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete interessiert, an der er dann die Höhe seiner tatsächlichen Miete ausrichten kann. Denn geht das Finanzamt später von einer höheren Vergleichsmiete aus als der Vermieter, kann sich eine Wohnraumüberlassung im Nachhinein als verbilligte Vermietung i. S. d. § 21 Abs. 2 EStG entpuppen, sodass es zur Kürzung der Werbungskosten kommt. Streitigkeiten über die zutreffende Wertermittlung sind dann vorprogrammiert.

Wie die Hessischen Finanzämter die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln müssen, zeigt eine neue Verfügung der Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) zur Wohnungsüberlassung an nahe Angehörige und Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses. Folgende Aspekte der Weisung sind besonders hervorzuheben:

Anerkennung eines Angehörigenmietverhältnisses

Ein Mietverhältnis unter nahen Angehörigen darf von den Ämtern steuerlich nur anerkannt werden, wenn der Mietvertrag zivilrechtlich wirksam geschlossen worden ist und tatsächlich wie vereinbart durchgeführt wird. Vertragsinhalt und tatsächliche Durchführung müssen fremdüblich sein (sog. Fremdvergleich).

Bestandteile der ortsüblichen Marktmiete

Als ortsübliche Marktmiete wird von den Finanzämtern die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten angesetzt. Hierzu gehören insbesondere die Grundsteuer, die Kosten für Wasser und Abwasser, Heizung, Straßenreinigung und Müllabfuhr, Beleuchtung, Gartenpflege, Schornsteinreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung und für den Hauswart (§ 2 BetrKV). Es wird also die ortsübliche Warmmiete mit der tatsächlich gezahlten Warmmiete verglichen.

Hinweis: Die Einrechnung der Betriebskosten ist für Vermieter günstig, da die umlagefähigen Kosten im Vergleich zur Kaltmiete einen beachtlichen Kostenteil ausmachen und auch bei einer verbilligten Überlassung regelmäßig komplett vom Mieter getragen werden.

Bei der Ermittlung der Vergleichsmiete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen.

Ermittlung der ortsüblichen Kaltmiete

Für die Bestimmung der ortsüblichen Kaltmiete schreibt die OFD ihren Finanzämtern ein abgestuftes Ermittlungsverfahren mit 7 Prüfungsstufen vor:

Stufe 1: Vorherige Fremdvermietung

Sofern die Wohnung vor der Überlassung an nahe Angehörige an fremde Dritte vermietet war, können die Finanzämter regelmäßig den zuvor vereinbarten Mietpreis als ortsübliche Kaltmiete zugrunde legen.

Stufe 2: Örtlicher Mietspiegel

Sofern die Wohnung zuvor nicht fremdvermietet war, sollen die Ämter die ortsübliche Miete regelmäßig anhand der örtlichen Mietspiegel, qualifizierten Mietspiegel oder Mietdatenbanken von Städten und Gemeinden ermitteln. Sind darin Rahmenwerte genannt, kann auf den unteren Wert zurückgegriffen werden (s. BFH v. 17.8.2005, BStBl 2006 II, S. 71).

Stufe 3: Verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren

Existieren für die betroffene Kommune keine Mietspiegel, sollen die Finanzämter zur Ermittlung eines Orientierungswertes auf verwaltungseigene Mietwertkalkulatoren zurückgreifen (in Hessen: Mietwertkalkulator der hessischen Ämter für Bodenmanagement und Geoinformation, kurz „Mika“).

Stufe 4: Immobilienportale im Internet

Sofern die Ämter durch die vorgenannten Schritte keine Vergleichsmiete ermitteln konnten oder aber ihre Wertfindung noch einmal verifizieren wollen, sollen sie auf Internetportale wie www.immoscout24.de zurückgreifen. Hier bietet es sich an, die zu vermietenden Immobilien im Umkreis zu ermitteln und die durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu errechnen. Entsprechende Angebotsausdrucke sollen die Ämter zu den Akten nehmen, damit ihre Wertermittlung auch im Nachhinein noch nachvollziehbar ist.

Stufe 5: Hochrechnung veralteter Mietpreisspiegel

Führen all diese Ermittlungswege nicht zum Erfolg, sollen die Ämter auf alte Mietpreisspiegel zurückgreifen, die von der Finanzverwaltung bis zum Wegfall der Nutzungswertbesteuerung aufgestellt worden sind. Da diese Übersichten allerdings meist seit Mitte der neunziger Jahre nicht mehr aktualisiert worden sind, müssen die Ämter die ausgewiesenen Werte über Preisindizes an die aktuelle Marktlage anpassen.

Hinweis: Die OFD veranschaulicht anhand eines Anwendungsbeispiels, wie diese Hochrechnung erfolgen muss.

Stufe 6: Bundesdurchschnittliche Miete

Hilfsweise dürfen die Ämter die Vergleichsmiete auch unter Rückgriff auf die bundesdurchschnittliche Bruttokaltmiete je qm für Wohnungen laut dem Mikrozensus 2010 ermitteln. Die Bruttokaltmiete muss anhand des Preisindex für Mieten mit einer jährlichen Steigerung von 1,15 % für den jeweiligen Veranlagungszeitraum fortgeschrieben werden. Der fortgeschriebene Wert ist anschließend noch zu „regionalisieren“.

Hinweis: Wie genau diese Ermittlung vorzunehmen ist, veranschaulicht die OFD ebenfalls anhand eines ausführlichen Fallbeispiels.

Stufe 7: Ermittlung durch den Bausachverständigen

Führen alle vorgenannten Wertermittlungsmethoden nicht zum Ziel, sollen die Ämter (ausnahmsweise) ein Gutachten ihres Bausachverständigen einfordern.

Hinweis: Die OFD weist darauf hin, dass die ortsüblichen Marktmieten von den Finanzämtern so ermittelt werden müssen, dass sie auch in einem anschließenden Einspruchsverfahren oder finanzgerichtlichen Verfahren belastbar sind. Daher werden die Ämter die Wertfindung ausführlich dokumentieren. Gleiches gilt für den Vermieter; auch er sollte durch aussagekräftige Unterlagen später belegen können, wie er seine Vergleichsmiete ermittelt hat.

OFD Frankfurt, Verfügung v. 22.1.2015, S 2253 A – 85 – St 227

Quelle: haufe.de / Christian Ollick, Dipl.-Finw. (FH)

BGH-Urteil bezgl. Schönheitsreparatur-Klauseln

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in wichtigen Punkten seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen geändert. Schönheitsreparaturen können nicht mehr formularmäßig auf den Mieter übertragen werden, wenn die Wohnung unrenoviert übergeben wurde. Auch Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH jetzt für unwirksam.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat weitreichende Grundsatzurteile zur Wohnungsrenovierung gefällt und ist dabei von seiner bisherigen Rechtsprechung abgerückt.

Schönheitsreparaturen bei unrenoviert übergebener Wohnung

Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach neuer Auffassung des BGH unwirksam, denn eine solche Klausel verpflichtet den Mieter dazu, sämtliche Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dies führt dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Für die Abgrenzung, ob eine Wohnung bei der Überlassung an den Mieter renoviert oder unrenoviert ist, kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln. Dies ist jeweils im Einzelfall zu beurteilen.

Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam

Auch an seiner früheren Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der BGH nicht mehr fest. Bisher sahen es die Bundesrichter grundsätzlich als zulässig an, dem Mieter anteilig Kosten für Schönheitsreparaturen aufzuerlegen für den Fall, dass die Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.

Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung hat der BGH nun entschieden, dass eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gilt unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde. (Quoten-)Abgeltungsklauseln sind daher unwirksam.

(BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

Gestaltungsräume eingeengt

Zu den genannten Urteilen des Bundesgerichtshofes erklärt der Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, Axel Gedaschko: „Das Urteil beendet einen langjährigen Streit über die Rechtmäßigkeit von Quotenabgeltungsklauseln und Schönheitsreparaturen. Die Entscheidung engt aber Gestaltungsmöglichkeiten für Vermieter und Mieter ein.“

Das gelte besonders für die Fälle, in denen sich der Mieter bewusst für eine unrenovierte Wohnung entschieden hat, um diese nach seinen Wünschen zu gestalten. Es steht zu befürchten, das künftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben werden, um der Frage der Kostenübernahme von Schönheitsreparaturen aus dem Wege zu gehen. Dies könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.

 

Quelle: haufe.de 

BGH-Urteil zur Trittschalldämmung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte im Februar 2015 zu entscheiden, welche Schallschutzvorgaben eingehalten werden müssen, wenn in einer Wohnung ein Teppichboden durch Parkett ersetzt wird.

Der Eigentümer einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus hatte den vorhandenen Teppichboden durch Parkett ersetzt. Ein anderer Hausbewohner fühlte sich durch durch den höheren Trittschall gestört und reichte Klage ein, mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Austausch des Bodenbelags erhöht. Der Hausbewohner wollte erreichen, dass wieder Teppichboden oder ein in der Trittschalldämmung gleichwertiger Bodenbelag verlegt wird anstelle des Parketts.

Die Klage war jedoch ohne Erfolg! Der BGH entschied, dass der Kläger durch den Austausch des Bodenbelags nicht benachteiligt wurde. Grundsätzlich sind nämlich nur die Schallschutzwerte einzuhalten, die zurzeit der Errichtung eines Gebäudes der aktuellen Fassung der DIN 4109 entsprachen.

Die Baubeschreibung der Wohnanlage war nicht verbindlich, auch wenn hier eine Ausstattung der Wohnungen mit Teppichböden vorgesehen war. Die Auswahl des Bodenbelags in Wohnungen kann grundsätzlich nach Belieben der Eigentümer erfolgen.

 

Quelle: BGH, Urteil v. 27.02.15, Az. V ZR 73/14

 

In Deutschland sind derzeit nur 1,75 Prozent der Wohnungen altersgerecht

Deutschland braucht dringend mehr Engagement für den altersgerechten Umbau von Wohnungen. Das erklärte der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. während der Auftaktsitzung der Arbeitsgruppe „Altersgerechter Umbau im Quartier“ des Bündnisses für bezahlbares Wohnen und Bauen des Bundesbauministeriums.

Allein bis zum Jahr 2020 würden Studien zufolge etwa drei Millionen altersgerechte Wohnungen benötigt – mehr als viermal so viel, als der heutige Bestand enthält. Rund 350.000 (6%) der ca. sechs Millionen GdW-Wohnungen entsprachen 2013 einem barrierearmen oder barrierefreien Standard. In der gesamten Bundesrepublik seien es dagegen nur rund 700.000 Wohnungen (ca. 1,75%).

Da sich die Zahl der Pflegebedürftigen dynamisch entwickelt und von einer Verdreifachung der Zahl der über 80-Jährigen bis 2050 ausgegangen wird, muss der altersgerechte Umbau überwiegend über Anpassungen im Wohnungsbestand erfolgen. Für Schwellenreduzierungen, Badumbauten sowie technische Systeme zur praktischen Unterstützung im Alltag kalkulieren Studien im Durchschnitt 7.200 Euro pro Wohnung.

Um den Anforderungen gerecht zu werden, fordert der GdW mehr Engagement von der Bundesregierung in Form von finanzieller Unterstützung sowie einen Masterplan auch für jede einzelne Kommune, denn auch Straßen, Verkehr, öffentliche Gebäude und Dienstleistungen müssten ergänzend zum Programm „barrierearme Stadt“ angepasst werden.

 

Quelle: GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V.

Mietrecht: Angebot einer Mietwohnung auf Airbnb kann Kündigung rechtfertigen

Wer als Mieter seine Wohnung über das Touristenportal Airbnb vermietet, riskiert die Kündigung, wenn der Vermieter dem nicht zugestimmt hat.

Das Landgericht Berlin stufte dieses Handeln als vertragswidrig ein: Werde die Wohnung trotz einer Abmahnung weiter angeboten, dürfe der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen.

Es komme dabei nicht darauf an, ob tatsächlich auch ein Tourist in der Wohnung übernachtet. Der Mieter schützt sich demnach auch nicht damit, dass er jemand anderes auf der Website als Gastgeber nennt. Auf Buchungsportalen sind alleine in Berlin tausende Ferienwohnungen und Zimmer für Touristen gelistet.

Wie das Gericht mitteilte, beruft sich die Kammer auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs. Bei Airbnb bieten Privatleute Zimmer und Wohnungen an. Ähnliche Portale sind 9flats und Wimdu.

(LG Berlin, Beschluss v. 3.2.2015, 67 T 29/15)

Quelle: dpa / haufe.de

Was sind keine Betriebskosten?

Vermieter müssen regelmäßig Betriebskostenabrechnungen erstellen, denn es sind Kosten, über die laufend abgerechnet werden muss. Es gibt aber einige Kostenarten, die nicht unter die Betriebskosten fallen – jedenfalls, wenn es sich um Wohnräume handelt.

Nach § 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung gehören in Wohnraummietverträgen folgende Kostenarten niemals zu den Betriebskosten:

  • Verwaltungskosten: Hierzu zählen der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, Kosten der Aufsicht über das Gebäude, Kosten der Prüfungen des Jahresabschlusses, Kosten der Hausverwaltung oder die Kosten der Geschäftsführung.
  • Instandhaltungskosten: das regelmäßige Fetten von Türbeschlägen oder das Ersetzen von alten, aber noch funktionsfähigen Leitungen, die Erneuerung der Allgemeinbeleuchtung im Treppenhaus sind keine Positionen, die als Betriebskosten umgelegt werden dürfen.
  • Instandsetzungskosten: Kosten der Reparatur von Türen und Fenstern oder der Heizung, des Austausches von Glühbirnen oder des Neuverlegens zerbrochener Gehwegplatten sind ebenfalls keine Betriebskosten.
  • Kapitalkosten: Zinsen und Tilgung für ein Darlehen sind keine Betriebskosten, die Sie auf den Mieter umlegen dürfen.

Denn diese Kosten hat der Vermieter zu zahlen, weil er im Gegenzug dafür die Miete erhält.

Wenn das Gesetz von „Miete“ spricht, meint es übrigens die Grundmiete inklusive der Betriebskosten sowie Heiz- und Warmwasserkosten. Der Betrag ohne diese Nebenkosten wird häufig Grundmiete oder Nettomiete genannt. Zu dieser Grundmiete zählen die meisten Mieter die Betriebs-, Heiz- und Warmwasserkosten – entweder in Form einer Pauschale oder einer Vorauszahlung.

 

Quelle: gevestor.de

 

Was ändert sich alles rund um die Immobilie in 2015?

Für Immobilieneigentümer, Vermieter, Verwalter und Makler ändert sich in 2015 einiges: Zum 1. Januar trat unter anderem das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) in Kraft. Im Saarland und in Nordrhein-Westfalen hat sich zu Beginn des Jahres die Grunderwerbsteuer auf 6,5 Prozent erhöht. Die Mietpreisbremse und das „Bestellerprinzip“ sollen im ersten Halbjahr 2015 in Kraft treten.

Die Erhöhung der Grunderwerbsteuer kritisiert der Immobilienverband IVD, da hierdurch der Eigentumserwerb für viele unmöglich werde. „Es wird Zeit, dass die Landesregierungen den Wettbewerb um immer höhere Grunderwerbsteuersätze beenden“, so Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des Immobilienverbands IVD. Mit der Erhöhung schließen das Saarland und Nordrhein-Westfalen zu Schleswig-Holstein auf, das bereits zum Januar 2014 einen Steuersatz von 6,5 Prozent beschlossen hatte.

Die als Mietpreisbremse bekannte Mietrechtsänderung, wonach Mieten in Gemeinden mit angespannten Wohnungsmärkten bei Wiedervermietungen nicht mehr als zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete hinausgehen dürfen, könne für „Vermieter und Verwalter einen erheblichen Mehraufwand“ bedeuten, so Schick. Der Nachbesserungsbedarf ist Experten zufolge groß.

Da es nicht in allen Städten Mietspiegel gebe, sei es für Vermieter ein schwieriges Unterfangen zu ermitteln, wie viel Miete sie nun verlangen dürfen. Unklarheiten können sich auch bei Mieterhöhungen nach Zwischenmodernisierungen ergeben. Denn von der Mietpreisbremse ausgenommen sind nicht nur Neubauten, sondern auch die Erstvermietung einer Wohnung nach einer umfassenden Modernisierung.

Was als umfassend gilt, ist im Gesetzentwurf nicht genau festgelegt. Als grober Richtwert gilt: Wenn die Investitionskosten etwa ein Drittel eines vergleichbaren Neubaus umfassen und die Baumaßnahmen die Struktur des Gebäudes betreffen, gelten sie als umfassende Modernisierung. Viele Sanierungen erfüllten diese Vorgaben nicht. Für sie gilt die Mietpreisbremse uneingeschränkt.

Schick: „Bestellerprinzip“ führt zu höheren Kosten für Vermieter

Gemeinsam mit der Mietpreisbremse wird auch eine Regelung zum „Bestellerprinzip“ für die Maklerprovision in Kraft treten. Sie sieht vor, dass die Maklerprovision künftig derjenige zahlen soll, der die Leistungen in Auftrag gibt. Der IVD hatte im September 2014 angekündigt, gegen das „Bestellerprinzip“ vor das Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe zu ziehen, sobald die Regelungen in Kraft getreten sind.

„Wird der Gesetzentwurf in seiner jetzigen Form umgesetzt, müssen in fast allen Fällen die Vermieter die Provision zahlen. Die Regelung wird somit zu einer deutlichen Mehrbelastung für Immobilieneigentümer führen“, befürchtet Schick. Im Nachteil seien auch Wohnungssuchende. Um Maklerkosten zu sparen, würden viele Eigentümer auf eigene Faust auf die Suche nach einem Mieter gehen. Dadurch hätten weniger Wohnungssuchende Zugang zu den Angeboten.

Comeback für Vermieterbescheingung, erhöhte Anforderungen an Immobilienanzeigen

Vor mehr als zehn Jahren wurde sie abgeschafft, nun wird sie wieder eingeführt: Die Vermieterbescheinigung. Ab November 2015 müssen Vermieter Mietern wieder schriftlich den Ein- und Auszug bestätigen.

Erhöhte Anforderungen gelten mit der EnEV 2014 für Angaben in Immobilienanzeigen. So müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien wie Zeitungen oder Internetportalen künftig die Angabe enthalten, welche Art des Energieausweises (Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis) für das inserierte Objekt vorliegt. Außerdem ist der im Energieausweis genannte Energiebedarf oder Endenergieverbrauch des Gebäudes anzugeben sowie die Energieträger für die Heizung des Gebäudes. Verstöße gegen diese Pflichtangaben sind ab dem 1.5.2015, also erst ein Jahr nach Inkrafttreten der Neuerungen, mit einem Bußgeld von 15.000 Euro bedroht.

Mess- und Eichgesetz: Neue Pflichten für Vermieter und Verwalter

Auf Vermieter kamen ab dem 1. Januar auch andere neue Pflichten zu: Das neue Mess- und Eichgesetz (MessEG) ist zu diesem Stichtag in Kraft getreten. Dem zufolge müssen nach § 32 MessEG alle neuen und erneuerten Messgeräte an die nach Landesrecht zuständige Behörde gemeldet werden.

„Die Anzeigepflicht betrifft grundsätzlich alle Wasserzähler, Wärmezähler, Stromzähler und Gaszähler, die ab dem 1.1.2015 erstmals eingebaut beziehungsweise getauscht werden“, erklärt Dr. Christian Osthus, Leiter der Rechtsabteilung des IVD. „Eine Meldepflicht trifft allerdings nur denjenigen, der das Messgerät geschäftlich verwendet, also beispielsweise selbst Nebenkosten hierüber abrechnet. Bei Versorgungsmessgeräten im Bereich des Energiewirtschaftsgesetzes (Gas, Wärme, Elektrizität) sowie bei Haushaltswasserzählern am Hauptanschluss kann davon ausgegangen werden, dass der Versorger der Verwender des Messgerätes ist“, so Osthus. „Innerhalb von sechs Wochen nach Inbetriebnahme muss er die im Gesetz bestimmten Angaben an die zuständige Landesbehörde melden.“

Auf der Internetseite www.eichamt.de wurde ein entsprechendes Online-Verfahren eingerichtet.

Eine zweite Änderung betrifft den Betrieb von ungeeichten Geräten oder Zählern mit abgelaufener Eichung. Nach § 33 MessEG dürfen Werte von Messgeräten mit abgelaufener Eichung nicht mehr für den gesetzlichen Abrechnungsverkehr verwendet werden. Hierunter fällt auch die Betriebs-, Neben- und Heizkostenabrechnung. „Es ist nun an den Verwaltern und Eigentümern zu prüfen, ob die verwendeten Zähler noch geeicht sind“, sagt Osthus. Ansonsten müsste nach § 9a Heizkostenverordnung der Verbrauch geschätzt werden.

 

Quelle: haufe.de

Trotz hohem Heizenergieverbrauch muss Vermieter die Heizungsanlage nicht modernisieren und die Außenwände nicht dämmen

Das Landgericht Berlin entschied bereits im Juli 2014, dass ein überdurchschnittlicher Heizenergieverbrauch eines Wohngebäudes nicht als eine Pflichtverletzung des Vermieters gewertet werden kann und er daher auch nicht dazu verpflichtet werden kann, eine zusätzlichen Dämmung an das Mietobjekt anzubringen.

Hintergrund war ein Streit zwischen einem Vermieter und seinem Mieter über die Rechtmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung. Da der Heizenergieverbrauch des Gebäudes nachweisbar überdurchschnittlich war, war der Mieter der Ansicht, dass sein Vermieter gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen würde und beglich daher die Betriebskostenabrechnung nicht. Der Vermieter reichte dann eine Klage auf Zahlung ein und das Gericht gab ihm Recht!

Das Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters. Der Mieter könne nicht verlangen, dass die Heizanlage erneuert wird. Ein Anspruch auf eine Modernisierung der Heizanlage bestand daher nicht.

Der erhöhte Heizenergieverbrauch des Gebäudes stellte keine Pflichtverletzung des Vermieters dar, da ein höherer Verbrauch meistens durch das Verhalten der Mieter eines Mietobjektes begründet ist.

Da der Mieter nichts gegenteiliges angab, wirkte diese Vermutung zu Gunsten des Vermieters. Er war deshalb auch nicht verpflichtet, eine zusätzliche Dämmung auf die Fassade aufzubringen.

 

Quelle: LG Berlin, Urteil v. 30.07.14, Az. 65 S 12/14

 

Frohes neues Jahr! Happy New Year!

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Das Team von RE/MAX Limburg, Ihr Immobilienberater, wünscht allen Freunden, Bekannten, Kunden, Kollegen und Partnern ein gutes und vor allem gesundes neues Jahr 2015!

Wir bedanken uns gleichzeitig bei allen Kunden und Partnern für das im abgelaufenen Jahr entgegengebrachte Vertrauen.

Verkaufte Mietwohnung: Früherer Vermieter haftet für Kaution

Ein Vermieter, der seine Mietwohnung verkauft hat, aber die Kaution nicht an den Erwerber weitergeleitet hat, ist dem Mieter einschränkungslos zur Rückzahlung der Kaution verpflichtet. Dies entschied das Oberlandesgericht Hamburg im Februar 2014.

Ein Vermieter hatte seine Mietwohnung verkauft. Die vom Mieter geleistete Kaution verblieb beim früheren Vermieter. Nachdem der Erwerber als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden war, endete das Mietverhältnis. Der Mieter verklagte nun nicht den aktuellen Vermieter sondern den ehemaligen Vermieter auf Rückzahlung der Kaution.

Mit Erfolg! Das Oberlandesgericht Hamburg entschied zu Gunsten des Mieters, dass § 566a BGB als mieterschützende gesetzliche Bestimmung, dem Mieter zwei Schuldner – nämlich den früheren Vermieter und den Grundstückserwerber – für seinen Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution verschafft.

Dies gilt unabhängig davon, ob der frühere Vermieter dem Erwerber die Mietsicherheit ausgehändigt hat oder nicht. Dies hat bereits der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 07.03.12, Az. XII ZR 13/10) entschieden.

Der frühere Vermieter haftet allerdings gemäß § 566a S.2 BGB grundsätzlich nur nachrangig, wenn der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit nicht vom Erwerber erlangen kann. Unstreitig hatte hier der frühere Vermieter die Mietsicherheit nicht an den Erwerber des Grundstücks weitergeleitet.

Wenn nur Ansprüche im Verhältnis zwischen dem früheren Vermieter und dem Mieter bestehen und der Erwerber die Mietsicherheit nicht erhalten hat, muss sich der Mieter nicht entsprechend § 566a BGB an den Erwerber bzw. neuen Vermieter halten (OLG Hamburg, Beschluss v. 04.02.14, Az. 8 W 7/14).

 

 

Quelle: GeVestor Financial Publishing Group

Mietrecht: Keine Rechte für Mieter, wenn der Vermieter gegen die Vorgaben der EnEV verstößt

Das Landgericht Köln stellte bereits im Juni 2014 fest, dass sich aus Verstößen eines Vermieters gegen die Energieeinsparverordnung (EnEV) für seinen Mieter keine Rechte ergeben.

Ein Mieter hatte die Miete für seine Altbauwohnung gemindert. Er begründete die Mietminderung damit, dass der Vermieter die oberhalb der Mietwohnung befindliche, oberste Geschossdecke nicht entsprechend der Vorgaben des § 10 Abs. 3 EnEV gedämmt hatte.

Der Mieter meinte, dass ihm hierdurch höhere Heizkosten entstehen. Der Vermieter erachtete die Mietminderung jedoch als rechtswidrig und klagte den Mietrückstand ein.

Mit Erfolg! Das angerufene Gericht entschied zu Gunsten des Vermieters. Aus dem Mietvertrag ergab sich für den Vermieter keine Pflicht, die Anforderungen der EnEV zu erfüllen. Die EnEV ist auch kein Schutzgesetz zu Gunsten von Mietern.

Die EnEV kann nur durch ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag Pflichten des Vermieters zu Gunsten eines Mieters begründen (LG Köln, Beschluss v. 03.06.14, Az. 10 S 48/14).

 

Quelle: LG Köln, GeVestor

 

Wohnungseigentumsrecht: Eigentümer müssen Hausgeld nur auf WEG-Konto zahlen

Wohnungseigentümer müssen Zahlungen an die WEG nur auf ein Konto leisten, das unmittelbar der Gemeinschaft zusteht. Verlangt der Verwalter Zahlung auf ein offenes Treuhandkonto, können die Eigentümer die Zahlung jedenfalls dann zurückhalten, wenn dadurch die Liquidität der WEG nicht gefährdet wird.

Hintergrund

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte von einer Wohnungseigentümerin zunächst die Zahlung rückständiger Hausgelder. Nach deren Zahlung streiten die Parteien noch um die Prozesskosten.

Die Eigentümerin hatte einige Hausgeldraten unter anderem deshalb nicht gezahlt, weil der Verwalter Zahlung auf ein eigenes Konto, das als offenes Treuhandkonto ausgewiesen war, verlangt hatte und nicht auf ein Konto der WEG.

Die Eigentümerin zahlte die Rückstände zum Teil vor und zum Teil nach Zustellung der Zahlungsklage auf das Treuhandkonto nach. Erst nach der Zahlung legte der Verwalter ein auf die WEG lautendes Konto an.

Die Gemeinschaft nahm die Klage nach der Zahlung teilweise zurück und hat den Rechtsstreit im Übrigen für erledigt erklärt. Sie beantragt, der beklagten Eigentümerin die Prozesskosten aufzuerlegen.

Entscheidung

Die WEG muss die Prozesskosten tragen.

Der Verwalter hat für die Gemeinschaft weder vorgerichtlich noch gerichtlich die Zahlung auf ein eigenes Konto der WEG verlangt. Wegen der Pflicht zur Vermögenssonderung und infolge der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der WEG sind die Wohnungseigentümer aber jedenfalls dann nicht verpflichtet, eine Zahlung auf ein nicht unmittelbar der Gemeinschaft zustehendes Konto zu erbringen, wenn die Zahlungsfähigkeit der Gemeinschaft durch das Ausbleiben der Zahlungen nicht gefährdet ist. Für eine Gefährdung der Zahlungsfähigkeit ohne die Hausgelder der beklagten Eigentümerin bestanden hier keine Anhaltspunkte. Die Eigentümerin war daher berechtigt, die Zahlungen zurückzuhalten.

Dass der Verwalter nach den Zahlungen ein eigenes Konto für die WEG eröffnet hat und damit ein Zurückbehaltungsrecht wegfallen würde, spielt für die Entscheidung keine Rolle, da es auf den Zeitpunkt des erledigenden Ereignisses – die Zahlung – ankommt.

(AG Hamburg, Urteil v. 25.7.2014, 10 C 24/14)

 

Quelle: haufe.de

OPEN HOUSE im Bieterverfahren am Sonntag, den 13. Juli 2014 um 14:00 Uhr

 

Open House Hahnstätten

Open House Hahnstätten

Am Sonntag, den 13. Juli 2014, führt RE/MAX Limburg in Hahnstätten ein OPEN HOUSE durch. Sie haben an diesem Tag die Möglichkeit um 14:00 Uhr das Anwesen  unverbindlich zu besichtigen! Nutzen Sie diese Gelegenheit, zu der wir Sie ganz herzlich einladen und kommen Sie in die Burgschwalbacher Straße 13-15, 65623 Hahnstätten. Wir freuen uns auf Ihren Besuch!

In Hahnstätten-Zollhaus bieten wir dieses großzügige und flexible Anwesen zum Kaufen an. Das Anwesen, welches auf einem fast 5.600 m² großen Grundstück liegt, bietet derzeit ein großzügiges Wohnhaus mit rund 200 m² Wohnfläche, eine außergewöhnliche ELW mit rund 126 m² Wohnfläche, eine Lager-/Produktionshalle mit Büroräumen und insgesamt rund 290 m² Nutzfläche, 3 Garagen mit Bürofläche, ein Pferdestall mit 12 Boxen sowie einen Hühnerstall und einen Hundezwinger.
Die verschiedenen Gebäude lassen daher auch eine flexible Nutzung des Anwesens zu. Vom Pferdeliebhaber, der seine Pferde zu Hause unterstellen und einen Reitplatz haben möchte, über einen Handwerksbetrieb mit Wohnmöglichkeiten für 2 Generationen bis hin zu einem Investor, der Teile des Objektes selbst nutzt und andere vermietet bzw. verkauft.

Das großzügige Wohnhaus wurde 1989/1990 komplett saniert. Heute stehen im EG insgesamt 5 Zimmer, ein großer Eingangsbereich, eine Küche, ein Badezimmer mit Badewanne, ein weiteres Badezimmer mit Dusche und Anschlussmöglichkeiten für Waschmaschine und Trockner sowie ein Gäste-WC zur Verfügung und bieten entsprechenden Wohnkomfort. Über eine Wendeltreppe geht es in das ausgebaute Dachstudio. Das über 32 m² große Wohnzimmer bildet dabei den Mittelpunkt des Hauses. Große Fenster lassen dabei viel Helligkeit ins Haus. Vom Wohnzimmer hat man auch Zugang zu der großzügigen Terrasse, die aufgrund ihrer Südausrichtung zu gemütlichen Stunden oder zum Grillen auf dem Außengrill einlädt. Bei schlechterem Wetter sorgt ein überdachter Freisitz für entsprechenden Schutz. Fliesen, Holzdecken, tlw. elektrische Rollläden, eine Gaszentralheizung sind nur einiger der Ausstattungsmerkmale.

Open House HinweisschildDie exklusive und außergewöhnliche ELW wurde vor gut 10 Jahren gebaut. Die im mediterranen Stil gehaltene Wohnung verfügt über 3 Zimmer, eine Küche und ein Badezimmer. Auch hier bildet das große Wohn-/Esszimmer den Mittelpunkt des Hauses. Die vielen Fenster und Terrassentüren bringen auch hier viel Licht und Helligkeit in den 3,10 m hohen Raum und verleihen zusammen mit dem Kamin eine behagliche Atmosphäre. Das Badezimmer ist mit Badewanne, großer ebenerdiger Dusche und Doppelwaschbecken bestens ausgestattet. Die Küche enthält eine hochwertige Einbauküche mit allen wichtigen Elektrogeräten und hat noch Platz für einen Esstisch. Eine kleine Abstellkammer rundet das Raumangebot der ELW ab. Mediterrane Fliesen, Sprossenfenster aus Kunststoff, tlw. mit elektrischen Rollläden, Fußbodenheizung, Ölzentralheizung sind einige Ausstattungsmerkmale der Wohnung.

Die Lager-/Produktionshalle verfügt über rund 235 m² Nutzfläche, die ggf. in zwei Teile zu ca. 150 m² bzw. ca. 85 m² unterteilt werden kann. Jeder Teil verfügt über ein großes Tor, über das be-/entladen werden kann. In der Halle befinden sich noch der Heizungsraum und der Raum für den Öltank. Zwei Büros mit rund 40 m² Nutzfläche runden das Angebot der Gewerbehalle ab. Die Nutzung ist absolut flexibel und vielseitig.

Das rund 5.600 m² große Grundstück enthält rund 1.600 m², die entweder als Bauland (Bauvoranfrage vorhanden) oder als Weideland für Pferde genutzt werden können.

Ausstattung Wohnhaus:
– 6 Zimmer, Küche, 2 Bäder, Gäste-WC
– Gas-Zentralheizung mit Flüssiggastank
– Holzfenster, doppelt verglast
– Fliesen (EG), Teppich (DG)
– Garten, Terrasse, Freisitz, Teich
– u.v.m.
Ausstattung ELW:
– 3 Zimmer, Küche, Bad, Abstellraum
– Öl-Zentralheizung
– Doppelt verglaste Kunststoffsprossenfenster
– Fußbodenheizung
– Terrasse, Garten
– u.v.m.
Ausstattung Gewerbehalle:
– Nutzfläche
– 2 Büros
– Öl-Zentralheizung, Warmluftgebläse
Sonstiges:
– Pferdestall mit 12 Boxen
– Hühnerstall
– Hundezwinger
– 3 separate Garagen (mit elektrischen Toren) und Bürofläche

Der Energieausweis ist beantragt.

Weitere Informationen unter http://www.remax.de/320411001-61.

Das Anwesen wird im offenen Bieterverfahren angeboten. Hierbei handelt es sich weder um eine Versteigerung, noch um eine Auktion! Anders als bei herkömmlichen Immobilienangeboten, wird bei diesem Verfahren keine konkrete Preisforderung im Vorfeld der Besichtigung gestellt. Kaufangebote können im Nachgang der Besichtigung bis zum 20.07.2014 abgegeben werden. Allerdings ist der Eigentümer nicht verpflichtet, das Gebot zu akzeptieren. Es dient vielmehr als Verhandlungsgrundlage.

Für Fragen vorab steht Ihnen Herr Andreas Baum unter der Telefonnummer 06431 / 49 578 20 gerne zur Verfügung.

Alle Angaben beruhen auf den Aussagen der Eigentümer.

RE/MAX, die Immobilienmakler in Limburg: wir konzentrieren uns auf den Verkauf / die Vermietung von Häusern, Grundstücken, Wohnungen und sonstigen Immobilien.

Besuchen Sie auch unsere Homepage www.remax.de/ihr-immobilienberater, auf der weitere interessante Angebote auf Sie warten.

Kreditbearbeitungsgebühren ungültig

Laut dem jüngsten Urteil des Bundesgerichtshofs sind Kreditbearbeitungsgebühren unzulässig, wenn bereits Zinsen für ein Darlehen erhoben werden. Betroffene können die Gebühren zurückfordern.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 13. Mai 2014 (BGH, Urteile vom 13. 05. 2014, Az: XI ZR 405/12 und Az: XI ZR 170/13) entschieden, dass Banken und Sparkassen bei Krediten von Privatkunden künftig neben den Zinsen keine zusätzlichen Bearbeitungsentgelte mehr erheben dürfen. Für die Kreditnehmer bedeutet dies, dass sie unter bestimmten Umständen bereits gezahlte Gebühren zurückfordern können. Die schriftliche Urteilsbegründung aus Karlsruhe steht noch aus. Betroffene Kreditnehmer sollten jetzt tätig werden.

Der Fall: Banken erheben pauschale Bearbeitungsgebühr

Ein Verbraucherschutzverein erreichte durch eine Unterlassungsklage, dass die Klausel im Preisaushang für Privatkredite einer Sparkasse unwirksam ist. Die Klausel lautete: „Bearbeitungsentgelt einmalig 1%. Das Bearbeitungsentgelt wird für die Kapitalüberlassung geschuldet. Das Entgelt wird mitfinanziert und ist Bestandteil des Kreditnennbetrages. Es wird bei der Auszahlung des Darlehens oder eines ersten Darlehensbetrages fällig und in voller Höhe einbehalten.“ Die Höhe des Bearbeitungsentgelts war von der Bank dann mit 1.200 Euro berechnet und in das Vertragsformular eingesetzt worden.

Bundesgerichtshof: Prozentuale Bearbeitungsgebühr bei Zins ungültig

Der Bundesgerichtshof sah in diesem und einem ähnlich gelagerten Fall einen Verstoß gegen das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) der Banken. Die Kreditunternehmen verlangten von ihren Kunden bei Abschluss eines Darlehensvertrages standardmäßig einen gewissen Prozentsatz Bearbeitungsgebühr, zum Teil bis zu 3,5 Prozent der Darlehenssumme. Diese Abreden sind aber nach Ansicht der Richter als Preisnebenabreden zu deklarieren und deshalb einer AGB-Kontrolle zu unterziehen. Denn bei einem Darlehensvertrag (gemäß § 488 Abs. 1 Satz 2 BGB) muss der Darlehensnehmer ohnehin bereits einen Zins für das Darlehen bezahlen. Es seien keine Anhaltspunkte ersichtlich, weshalb dann zudem eine weitergehende Bearbeitungsgebühr fällig werden soll. Diese Bearbeitungsgebühr wurde jedoch in den vielen Standardkreditformularen der Banken erhoben.

Nach Ansicht der Karlsruher Richter diente die Bearbeitungsgebühr lediglich dazu, Kosten für die Zurverfügungstellung der Darlehenssumme, die Prüfung der Bonität des Verbrauchers oder die Erfassung von Kundendaten auf die Kreditnehmer abzuwälzen. Diese Gebühren müsste aber die Bank tragen. Laut dem Bundesgerichtshof halten die strittigen Klauseln einer so genannten Inhaltskontrolle nicht stand. Die Klauseln seien unwirksam, weil die Erhebung eines laufzeitunabhängigen Entgelts für die Bearbeitung eines Verbraucherdarlehens mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung unvereinbar sei und die Kunden der beklagten Bank entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteilige.

Banken blockieren Rückzahlung

Nach dem BGH-Urteil dürfen Banken künftig neben den Zinsen keine zusätzlichen Bearbeitungsentgelte mehr erheben. Für Kreditnehmer bedeutet dies, dass bereits gezahlte Gebühren zurückgefordert werden können. Nach einer Stellungnahme der Verbraucherzentrale Bundesverband (vzbv) hatten bereits in der Vergangenheit acht Oberlandesgerichte die Bearbeitungsgebühren für unzulässig erklärt. Dennoch hatten die meisten Banken die Rückerstattung zurückgehalten mit dem Argument, dass es keine höchstrichterliche Rechtsprechung gäbe.

Eine solche Entscheidung liegt aber nun mit diesem Urteil vor. „Diese Verhinderungstaktik hat dafür gesorgt, dass wir erst heute eine Entscheidung bekommen und Verbraucher auf die Rückzahlung warten mussten“, sagt Klaus Müller, vzbv-Vorstand in Berlin. Nach einer Untersuchung der Initiative Finanzmarktwächter aus dem Jahr 2013 forderten 1300 Verbraucher auf der Basis der eindeutigen Oberlandesgerichtsurteile das Bearbeitungsentgelt zurück. Nur in knapp 5,5 Prozent der Fälle wurde ihnen das Bearbeitungsentgelt erstattet. Dieses belief sich auf der Basis der Rückmeldungen der Verbraucher auf im Schnitt 383 Euro pro Vertrag.

Auch jetzt ist nicht davon auszugehen, dass die Banken von sich aus die Bearbeitungsgebühren zurückzahlen. Die Kreditnehmer müssen diese Gebühren einfordern und bei Weigerung oder Verzögerung der Banken einklagen. Die Verbraucherzentralen bieten in ihren Internetauftritten entsprechende Schreiben mit der Aufforderung zur Rückzahlung an.

Tipp: Handeln, um Verjährung zu vermeiden

Weil die offizielle Begründung des Urteils noch aussteht, spielen viele Banken auf Zeit. Unstrittig ist, dass das Urteil auf jeden Fall für Ratenkredite von Verbrauchern gilt, wenn sie nach dem 1. Januar 2011 abgeschlossen wurden und vertraglich Standard-Bearbeitungsgebühren erhoben wurden, auf die der Kunde keinen Einfluss hat. Dazu gehören auch Immobilien- und Autokredite. Dabei ist es unerheblich, ob ein Kredit schon zurückbezahlt wurde. Umstritten ist, ob die zehnjährige Verjährungsfrist gilt. Ein entsprechendes Urteil zur Verjährung wird aber erst im Oktober diesen Jahres vom BGH erwartet. Bei der Rückforderung sollte auf jeden Fall der Bank eine Frist gesetzt werden und bei Verstoß eine Klage erwogen werden. Möglich ist auch die Einschaltung des Ombudsmannes für Banken.

 

 

Quelle: immobilienscout24.de

2 x OPEN HOUSE am Sonntag, den 22. Juni 2014

Open House Hinweisschild

Am Sonntag, den 22. Juni 2014, führt RE/MAX Limburg bei zwei Objekten in Weilmünster ein OPEN HOUSE durch. Sie haben an diesem Tag die Möglichkeit einmal um 14:00 Uhr und einmal um 15:30 Uhr die jeweiligen Objekte unverbindlich zu besichtigen! Nutzen Sie diese Gelegenheit, zu der wir Sie ganz herzlich einladen und kommen Sie nach 35789 Weilmünster. Wir freuen uns auf Ihren Besuch!

 

Weilburger Straße 14, 35789 Weilmünster

Weilburger Straße 14, 35789 Weilmünster

Objekt 1: 22.06.2014 um 14:00 Uhr in Weilburger Straße 14, 35789 Weilmünster

Nur ca. 12 Minuten von Weilburg und ca. 30 Minuten von Limburg entfernt liegt dieses Ein- bis Zweifamilienhaus in einem Ortsteil von Weilmünster. Es steht auf einem ca. 751 m² großem Grundstück und verfügt über ca. 170 m² Wohnfläche.

Das verputzte Fachwerkhaus verfügt über einen gepflasterten Innenhof, eine große Scheune mit Gewölbekeller und Garage. Weiterhin befinden sich im Anbau des Hauses die Räumlichkeiten der ehemaligen Metzgerei inkl. Kühlraum, Ladengeschäft und Lagerflächen.

Das Anwesen bietet viel Platz für Ideen und hat reichlich Ausbaureserve. Ideal für Handwerker, Bastler oder Gewerbetreibende!

Erdgeschoss:
Im Erdgeschoss gelangt man vom Flur aus in das Wohnzimmer und in die Küche, weiterhin führt hier eine Treppe in den Keller.

Obergeschoss:
Das Obergeschoss bietet neben zwei Zimmern ein Tageslichtbad mit Toilette, Wanne und Dusche. Vom Obergeschoss führt zusätzlich eine kleine Treppe auf den Anbau, hier befinden sich weitere 3 Zimmer und eine Abstellkammer. Weiterhin gelangt man vom Anbau aus auf den überdachten Balkon.

Speicher:
Der Dachboden ist über eine Holztreppe zu erreichen und gut ausbaufähig.

Gegebenenfalls ist das Baugrundstück nebenan zusätzlich und gegen Aufpreis ebenfalls zu erwerben.

Weitere Informationen unter http://www.remax.de/320411008-2.

Höhenwiese 13 35789 Weilmünster

Höhenwiese 13 35789 Weilmünster

Objekt 2: 22.06.2014 um 15:30 Uhr in Höhenwiese 13, 35789 Weilmünster

Das regelmäßig renovierte Ein- bis Zweifamilienhaus befindet sich in einer ruhigen Seitenstraße, befindet sich auf einem ca. 371 m² großen Grundstück und verfügt über ca. 115 m² Wohnfläche.

Erdgeschoss
Durch die Eingangstür betreten Sie das Treppenhaus, hier erreicht man ebenerdig die zahlreichen Kellerräume.

1. Etage
In der 1. Etage befinden sich derzeit die Küche von hier zugänglich ein derzeit als Nähzimmer genutzter Raum, ein Tageslichtbad mit Dusche und ein Wohnzimmer mit Zugang zur großzügigen Terrasse.

2. Etage
In der 2. Etage befinden sich zwei Kinderzimmer, ein Tageslichbad mit Eckbadewanne, das Elternschlafzimmer mit angrenzendem Büro oder Ankleidezimmer. Weiterhin gelangt man vom Flur dieser Etage aus über eine Dachbodentreppe auf den Speicher.

Weitere Informationen unter http://www.remax.de/320411008-4.

Bei beiden Objekten ist der Energieausweis beantragt.

Beide Anwesen werden im offenen Bieterverfahren angeboten. Hierbei handelt es sich weder um eine Versteigerung, noch um eine Auktion! Anders als bei herkömmlichen Immobilienangeboten, wird bei diesem Verfahren keine konkrete Preisforderung im Vorfeld der Besichtigung gestellt. Kaufangebote können im Nachgang der Besichtigung bis zum 01.07.2014 abgegeben werden. Allerdings ist der Eigentümer nicht verpflichtet, das Gebot zu akzeptieren. Es dient vielmehr als Verhandlungsgrundlage.

Für Fragen vorab steht Ihnen Frau Melissa Glasner unter der Telefonnummer 0152 / 341 74 510 gerne zur Verfügung.

Alle Angaben beruhen auf den Aussagen der Eigentümer.

RE/MAX, die Immobilienmakler in Limburg: wir konzentrieren uns auf den Verkauf / die Vermietung von Häusern, Grundstücken, Wohnungen und sonstigen Immobilien.

Besuchen Sie auch unsere Homepage www.remax.de/ihr-immobilienberater, auf der weitere interessante Angebote auf Sie warten.

Grunderwerbsteuer: Hessen erhöht zum zweiten Mal innerhalb von 18 Monaten

Dem Branchennachrichtendienst Thomas Daily zufolge zieht Hessen die für Anfang 2015 geplante Erhöhung der Grunderwerbsteuer um fünf Monate vor. Demnach soll die Grunderwerbsteuer in Hessen bereits von August an von fünf auf sechs Prozent steigen. Das kündigte Landesfinanzminister Thomas Schäfer (CDU) jetzt mit Vorlage eines Nachtragshaushaltes an. Bisher war die in der Koalitionsvereinbarung der neuen schwarz-grünen Landesregierung vereinbarte Anhebung erst zum Jahreswechsel vorgesehen. Damit beläuft sich die Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Hessen innerhalb von nur 18 Monaten auf fast 75 Prozent.

 

Quelle: IVD

Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 tritt am 01.05.2014 in Kraft

EnergieausweisDie EnEV 2014 ist am 01.05.2014 in Kraft getreten und bringt für Bauherren, für Verkäufer und Vermieter von Bestandsimmobilien, aber auch für Käufer von gebrauchten Immobilien einige Neuerungen mit sich, so Andreas Baum, Immobilienmakler in Limburg. „Wichtig für Verkäufer und Vermieter wird nun der Energieausweis werden. Denn liegt dieser bei einer Besichtigung künftig nicht vor und wird aktiv vorgezeigt, drohen dem Eigentümer Bußgelder bis zu 15.000 €.“ Andreas Baum weiter: „Und die Verantwortung für einen Energieausweis liegt beim Eigentümer.“ Energieausweise gibt es zwar schon länger, ebenso die Verpflichtung zur Vorlage, doch mit dem in Kraft treten der EnEV 2014 verschärfen sich die Bedingungen. Deshalb sollte jeder Immobilienbesitzer, der  seine Immobilie verkaufen oder vermieten möchte, unbedingt einen Energieausweis erstellen lassen. „Der Energieausweis soll dem Käufer / Mieter einen Eindruck über den energetischen Zustand der Immobilie geben und damit letztendlich über die Kosten. Allerdings ist diese Aussage fraglich und die Ausweis für Laien nicht unbedingt transparent. Grundsätzlich können Energieausweise für bestehende Gebäude entweder auf der Grundlage des berechneten Energiebedarfs oder des gemessenen Energieverbrauchs ausgestallt werden“, berichtet Andreas Baum. Weiterhin sollte der Energieausweis Vorschläge zur Verbesserung der Energieeffizienz des Gebäudes beinhalten. Mit der EnEV 2014 verändert sich auch der Energieausweis in seiner Darstellung. Neben der Einführung von sogenannten Energieeffizienzklassen, die man i.d.R. schon von Elektroartikeln kennt, verschärft sich die Einordnung des Energiekennwertes auf einem Bandtacho, der von grün (energetisch gut) über gelb bis rot geht (energetisch schlecht). „Was heute noch im gelben Bereich und damit energetisch im Durchschnitt ist, wird ab dem 01.05.2014 rot sein, obwohl sich der energetische Zustand des Gebäudes nicht verändert hat, lediglich die Anforderungen der EnEV“, weiß Andreas Baum. „Zudem wird es ab dem 01.05.2014 auch Pflicht, die Angaben aus dem Energieausweis in Immobilienanzeigen zu veröffentlichen“, so der Makler und rät deshalb, diesen unbedingt ausstellen zu lassen. Ausgestellt werden darf der Energieausweis u.a. von Architekten, Bauingenieuren, aber auch von anderen Berufsgruppen, die eine entsprechende Ausbildung erfolgreich absolviert haben. So kann der Energieausweis auch über Andreas Baum ausgestellt werden. Außerdem gewinnt der bedarfsorientierte Energieausweis immer mehr an Bedeutung und wird gerade beim Verkauf empfohlen.

Neben den verschärften Anforderungen für Verkäufer und Vermieter von Immobilien, müssen auch Hauskäufer sich auf verschärfte Bedingungen gefasst machen.  Andreas Baum: „Unter Umständen müssen Käufer von gebrauchten Immobilien die Heizung erneuern und die oberste Geschossdecke dämmen, was beim Kauf eines Hauses dann auch entsprechend berücksichtigt werden sollte.“ Ansonsten drohen auch hier Bußgelder bis zu 50.000 €.

Nähere Informationen erhalten Sie bei Andreas Baum, Grabenstraße 21, 65549 Limburg, Tel. 06431 / 49 578 20, andreas.baum@remax.de

EnEV 2014: Handeln noch vor dem 1. Mai 2014!

Die Energieeinsparverordnung (EnEV) 2014 tritt in etwas mehr als einem Monat, am 1. Mai in Kraft. Für Bauwillige gilt es nun zu handeln: Wer noch nach den alten Vorschriften der EnEV 2009 bauen möchte, muss den Stichtag 30.4.2014 beachten. Es gilt die EnEV 2009 für alle Bauanträge, die bis spätestens am genannten Stichtag eingereicht werden. Auch Bauanzeigen müssen bis zum 30. April erstattet werden, damit noch die EnEV 2009 gilt.

Der Stichtag gilt ebenso für das vereinfachte Kenntnisgabeverfahren. Ist ein Bauvorhaben genehmigungsfrei, so muss, damit noch die Vorschriften der EnEV 2009 angewendet werden können, mit der Bauausführung bis zum 30. April beweisbar begonnen worden sein. Handelt der Bauherr zu spät, muss er die schärferen Vorgaben der EnEV 2014 erfüllen.

Planer und Investoren großer Bauvorhaben müssen allerdings bereits heute denjenigen EnEV-Standard beachten, der zum Zeitpunkt der Bauabnahme gelten wird. Bei langfristigen Projekten ist dies dann bereits die EnEV 2014.

Auch der Energieausweis wird sich ab dem 01. Mai 2014 ändern. Wollen Sie auch hier noch die alte, i.d.R. günstigere Regelung, anwenden, muss der Energieausweis vor dem 01. Mai 2014 ausgestellt sein.

(Quelle: http://www.enev-online.com)

Kleinere Fenster nach Modernisierung: Mieter darf dauerhaft mindern

Das Landgericht Berlin entschied im November 2013, dass ein Mieter dauerhaft die Miete mindern darf, wenn nach die Fenster nach der Modernisierung kleiner sind. Denn durch eine Modernisierung kann sich der vertraglich vereinbarte Zustand von Mieträumen nachteilig verändern.

Ein Mieter hatte seinen Vermieter auf Rückzahlung von Miete verklagt. Der Mieter hatte die Miete gemindert, nachdem der Vermieter eine Modernisierung durchgeführt hatte. Zunächst hatte der Mieter die durch die Modernisierung begründete Mieterhöhung akzeptiert. Er zahlte später die Miete aber nur noch unter Vorbehalt. Der Mieter machte geltend, dass sich durch Einbau neuer Fenster die Lichtverhältnisse in der Mietwohnung nachteilig verändert hatten.

Die Glasflächen der neuen Fenster waren nämlich wesentlich kleiner als die der alten Fenster. Der Mieter klagte deshalb auf Rückzahlung überbezahlter Miete.

Mit Erfolg! Das Gericht sah eine Minderung i.H.v. 24 Prozent als gerechtfertigt an. Die vom Mieter zu duldende Modernisierung hatte den vertragsgemäßen Zustand der Mietwohnung nachteilig verändert. Eine Mietminderung ist gerechtfertigt, wenn durch eine Modernisierung eine Verschlechterung der Wohnverhältnisse eintritt. Ein vom Gericht beauftragter Sachverständiger bestätigte, dass sich die Fensterflächen um mehr als 28 Prozent verringert hatten.

Wegen der mit der Verringerung der Fensterflächen einhergehenden schlechteren Lichtverhältnisse hielt das Gericht eine Minderung in Höhe von 3 Prozent je Fenster für gerechtfertigt. Da acht Fenster betroffen waren, war der Mieter insgesamt zu einer Minderung i.H.v. 24 Prozent berechtigt (LG Berlin, Urteil v. 06.11.13, Az. 67 S 502/11).

 

Mieten steigen 2014 um drei Prozent so der Rat der Immobilienweisen

Die Mieten und Kaufpreise für Wohnungen und Einfamilienhäuser sind 2013 in Deutschland zum Teil erheblich gestiegen – um bis zu 4,3 Prozent. 2014 werden die Preise durchschnittlich erneut um drei Prozent anziehen. Damit rechnet der Rat der Immobilienweisen in seinem heute veröffentlichten Frühjahrsgutachten, das vom Branchenverband ZIA herausgegeben wird. Eine Blase sieht das Expertengremium allerdings nicht. 

Die Preissteigerungen von plus drei Prozent für Mieten und 3,5 bis 4,5 Prozent für den Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, gingen vielmehr auf eine höhere Nachfrage zurück, beschränkten sich auf bestimmte Regionen und bewegten sich innerhalb üblicher Grenzen. Betroffen seien insbesondere die Zentren der Großstädte, was auf die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot zurückzuführen sei.

„Die Ausweitung des Kreditvolumens für den Wohnungsbau ist bei längerfristiger Betrachtung moderat und eine Überhitzungsgefahr lässt sich aktuell kaum erkennen“, sagt auch der Freiburger Ökonom und Wirtschaftsweise Lars Feld, der im Rahmen des Gutachtens die gesamtwirtschaftliche Entwicklung untersucht hat.

Auch für Professor Harald Simons, der speziell die Wohnungsmärkte analysiert hat, fehlt die Basis für eine Immobilienblase: „Die inflationsbereinigten Angebotspreise liegen in Westdeutschland vier Prozent und in Ostdeutschland 9,2 Prozent unter dem Preisniveau der Jahre 2005 und 2006.“

Zudem würden bei einer typischen Blasenbildung die Kaufpreise den Mieten davonlaufen. Zusätzlich käme es zu einem breiten Anstieg der Baufertigstellungen, der zu einem Überangebot führte. In den Zentren der Großstädte ist es zwar zu einem leichten Anstieg der Bautätigkeit gekommen, absolut gesehen liegt sie aber weiterhin auf einem so
niedrigen Niveau, dass die Nachfrage bei weitem nicht gedeckt werden kann.

Immobilienweiser Simons: Mietpreisbremse kontraproduktiv

Für 2014 werden die Mieten und Kaufpreise im bundesdeutschen Mittel voraussichtlich um drei Prozent nominal steigen. Das Wohnungsangebot konnte mit dem Anstieg der Haushaltszahlen nicht Schritt halten.

„Die Preissteigerungen dürften sich verstärken, weil die angekündigten politischen Eingriffe in den Mietwohnungsmarkt für Unsicherheit sorgen“, sagt Simons. Eine Obergrenze für Mieten, wie sie laut Koalitionsvertrag für angespannte Wohnungsmärkte ermöglicht werden soll, hält der Rat der Immobilienweisen für kontraproduktiv. Eingriffe in die Preisbildung seien kurzfristig für Mieter erfreulich, würden die Wohnraumversorgung jedoch mittel- bis langfristig verschlechtern.

„Preise, die künstlich niedrig gehalten werden, führen zu einer höheren Nachfrage durch Zuwanderung und zu weniger Neubau und Sanierung durch Investitionszurückhaltung“, erklärt Professor Feld. Eine Mietpreisbremse und eine unzureichende Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten – beides im Koalitionsvertrag vorgesehen – werden nicht dazu führen, dass das Wohnungsangebot steigt.

„Um mehr Angebot zu schaffen, sind vor allem steuerliche Anreize notwendig. Dafür gibt es leider keine politische Mehrheit in der Regierungskoalition“, sagt Michael Kiefer, Chefanalyst und Leiter Immobilienbewertung bei ImmobilienScout24.

Quelle: haufe.de

BGH-Urteil: Bindung an Mietvertrag trotz unwirksamer Befristung

Eine unwirksame Befristung eines Wohnraummietvertrags kann als beiderseitiger Kündigungsverzicht gelten. Dann ist eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der unwirksam vereinbarten Mietzeit möglich.

Hintergrund

Die Vermieter einer Wohnung verlangen von den Mietern nach einer Kündigung die Räumung.

Die Mieter hatten mit dem seinerzeitigen Eigentümer der Wohnung im November 2009 einen „Zeitmietvertrag“ geschlossen. Darin ist vereinbart, dass das Mietverhältnis am 15.11.2009 beginnt und am 31.10.2012 endet.

Nachdem die Wohnung veräußert worden war, kündigte der Erwerber das Mietverhältnis im Juli 2010 wegen Eigenbedarfs zum 31.10.2010. Da die Mieter die Kündigung nicht akzeptierten und in der Wohnung blieben, klagt der neue Vermieter auf Räumung.

Entscheidung

Das Mietverhältnis ist nicht durch die Eigenbedarfskündigung beendet worden. Die Befristung des Mietverhältnisses ist zwar unwirksam, kann allerdings in einen Kündigungsausschluss umgedeutet werden.

Die Befristung eines Mietverhältnisses über Wohnraum ist gemäß § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nur zulässig, wenn es einen Grund für die Befristung (z. B. Eigenbedarf) gibt und der Vermieter dem Mieter den Befristungsgrund bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Dies war vorliegend nicht der Fall.

Die Unwirksamkeit der Befristung führt aber nicht dazu, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und bei Vorliegen eines Kündigungsgrundes ordentlich gekündigt werden kann. Vielmehr ist durch die Unwirksamkeit der von den Parteien gewollten Regelung eine planwidrige Vertragslücke entstanden. In solchen Fällen ist die Lücke durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen, wie der BGH bereits entschieden hat. Hierbei ist zu berücksichtigen, was die Parteien vereinbart hätten, wenn sie gewusst hätten, dass die vereinbarte Vertragsbestimmung unwirksam ist.

Vorliegend zeigt die zeitliche Befristung des Mietvertrags den Willen beider Vertragsparteien, dass das Mietverhältnis jedenfalls für diese Zeit Bestand haben sollte. Wenn die Parteien erkannt hätten, dass die vereinbarte Befristung unwirksam ist, hätten sie stattdessen einen beiderseitigen Kündigungsverzicht vereinbart. Auf diese Weise wird die gewünschte Bindung für die im Vertrag bestimmte Zeit erreicht.

(BGH, Urteil v. 11.12.2013, VIII ZR 235/12)

 

Quelle: haufe.de

Knapp die Hälfte der Mieter hält Miete für angemessen

0grafik-wohntrends-gdw-januar-2013-218960-large-1Sieben Prozent der deutschen Mieter empfinden ihre Miete als „sehr günstig“, 26 Prozent als „günstig“ und 46 Prozent als „angemessen“. Das zeigt eine Studie des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen. Demnach haben nur 17 Prozent der Mieter das Gefühl, dass ihre Miete „hoch“ ist. Vier Prozent empfinden sie als „viel zu hoch“.

Die Studie „Wohntrends 2030“ hat das Beratungsunternehmen Analyse & Konzepte zusammen mit der InWIS Forschung & Beratung GmbH im Auftrag des GdW erstellt. Für die Studie wurden 3.031 deutsche Haushalte von Januar bis April 2013 in telefonischen Interviews zu ihrer Wohnsituation befragt.

Die Nettokaltmiete pro Quadratmeter Wohnraum beträgt in Deutschland im Schnitt 6,26 Euro. In den Städten liegt sie mit durchschnittlich 6,80 Euro pro Quadratmeter etwas darüber. Im halbstädtischen und im ländlichen Raum ist sie mit 5,80 beziehungsweise 5,34 Euro pro Quadratmeter günstiger.

Mietbelastung im Alter am höchsten

Nach Altersgruppen unterteilt ist die Mietbelastung im Alter am höchsten. Mieter von 65 bis 79 Jahren geben im Schnitt 26 Prozent ihres Haushaltsnettoeinkommens für die Miete aus, Mieter ab 80 Jahren sogar 32 Prozent. Im Alter von 30 bis 59 Jahren liegt die Mietbelastung dagegen bei nur 22 Prozent.

Im Bundesdurchschnitt schlagen die Mietkosten mit 24 Prozent des Nettoeinkommens zu Buche. (Diese Werte können nicht mit den Ergebnissen des Statistischen Bundesamtes verglichen werden, da bei den „Wohntrends 2030“ die Netto-Kaltmiete statt der Brutto-Kaltmiete zur Berechnung herangezogen wird.)

Quelle: haufe.de

Bild: Analyse & Konzepte

Die Mieten sind im langfristigen Vergleich gesunken…

Das Statistische Bundesamt hat festgestellt, dass die Mieten im Jahresvergleich bundesweit um 1,3% gestiegen sind. Die Steigerungsrate hat dem nach unterhalb der Inflationsrate gelegen.

Langfristvergleich bei Mieten

In ihrem Beitrag „Die Legende von der Mietpreisexplosion“ haben die Autoren David Bencek und Henning Klodt vom Institut für Weltwirtschaft Kiel, für ein Arbeitspapier die langfristige Entwicklung der Mieten untersucht. Die Untersuchung ist ganz frisch in diesem Monat erschienen.

Das Arbeitspapier des Instituts für Weltwirtschaft Kiel ist deshalb für Sie und uns alle so interessant, weil es ganz plausibel und sachlich an das Thema Mietenentwicklung herangeht.

Basis: Netto-Kaltmieten ab 1995

Die Forscher haben eigene Zeitreihen für den Zeitraum von 1995 bis 2013 erstellt und auf amtliche Zahlen des Statistischen Bundesamtes zurückgegriffen. So haben sie Zahlenreihen für die

  • Netto-Kaltmiete
  • Brutto-Kaltmiete und
  • Brutto-Warmmiete

ermittelt.

Wie sieht die Mietentwicklung aus?

In den 18 Jahren von 1995 bis 2013 ist

  • die Netto-Kaltmiete von 4,28 Euro auf 5,43 Euro (jährliches Plus von 1,3%)
  • die Brutto-Kaltmiete von 5,04 Euro auf 6,48 Euro (jährliches Plus von 1,4%)
  • die Brutto-Warmmiete von 5,72 Euro auf 7,98 Euro (jährlicher Anstieg von 1,9%) gestiegen.

Und wie sieht es inflationsbereinigt aus?

Wenn die jährliche Inflation berücksichtigt wird, dann ist die (Achtung: jetzt in umgekehrter Reihenfolge)

  • Brutto-Warmmiete von 7,11 Euro auf 7,56 Euro gestiegen (jährlicher Anstieg um 0,3%)
  • Brutto-Kaltmiete von 6,25 Euro auf 6,14 Euro gesunken und die
  • Netto-Kaltmiete von 5,32 Euro auf 5,14 Euro gesunken.

Sie lesen richtig: Die Mieten sind GESUNKEN!

Die Forscher aus dem Institut für Weltwirtschaft kommen zu dem Schluss:

„Nach diesen Daten kann von einer Mietpreisexplosion, wie sie in der öffentlichen Debatte suggeriert wird, keine Rede sein. Die von den Haushalten zu tragenden realen Kostensteigerungen beziehen sich einzig und allein auf die Brutto-Warmmieten, sind also ausschließlich durch steigende Energiepreise getrieben. Wo in diesem Kontext eine Mietpreisbremse ansetzen soll, ist zweifelhaft.“

Quelle: http://www.gevestor-immobilien.de

Mietrecht: Bundestag verabschiedet neues Mietrechtsänderungsgesetz

Die Mietrechtsreform ist nun beschlossene Sache und das Gesetz soll voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft treten.

Wohnen wird in Deutschland immer teurer. Die Mieten steigen vor allem in Großstädten und Ballungsräumen dramatisch an und auch die Nebenkosten für Strom, Öl und Gas explodieren. Jetzt will die Bundesregierung mit einem neuen Mietrecht künftig massive Mietsteigerungen verhindern. Der Bundestag hat am 14.12.2012 mit klarer Mehrheit die Reform des Mietrechts beschlossen. Mit den Stimmen von CDU/CSU und FDP wurde das Mietrechtsänderungsgesetz angenommen.

Mit dem Mietrechtsänderungsgesetz wird den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, Mieterhöhungen in Städten und sogar in beliebten Stadtvierteln stärker zu deckeln. Statt um 20 Prozent (Kappungsgrenze) darf die Bestandsmiete in bestimmten Gemeinden oder Gemeindeteilen innerhalb von drei Jahren nur noch um bis zu 15 Prozent erhöht werden.

„Mieterhöhungen von maximal 15 Prozent in drei Jahren sind besser als Erhöhungen von 20 Prozent in drei Jahren. Das ist richtig. Von dieser Neuregelung werden allerdings nur wenige Mieter profitieren können. Schutz vor überhöhten Mieten in Großstädten, Ballungszentren oder Universitätsstädten bietet die neue Kappungsgrenze, die die Bundesländer jetzt vorgeben können, nicht. Dafür ist die Begrenzung der Neuvertragsmieten unverzichtbar. Die sind die Mietpreistreiber in Deutschland“, so der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten.

Eingeschränktes Mietminderungsrecht bei energetischer Sanierung

Ein weiterer Punkt des Mietrechtsänderungsgesetzes, dass voraussichtlich im Frühjahr 2013 in Kraft treten soll, ist ein eingeschränktes Mietminderungsrecht bei energetischen Baumaßnahmen. Danach können Mieter bei energetischer Sanierungsmaßnahmen für drei Monate die Miete bei verminderter Wohnqualität, beispielsweise durch Baulärm oder Schmutzbelästigungen, nicht mehr mindern. Erst wenn die Beeinträchtigungen durch die Baumaßnahmen länger als drei Monate dauern, darf die Miete gemindert werden. Jährlich dürfen laut Gesetz weiterhin 11 Prozent der Sanierungskosten auf die Miete umgelegt werden.

“Wenn das Minderungsrecht in den ersten drei Monaten nicht mehr zur Verfügung steht, ist das natürlich ein Eingriff” sagte Jan-Marko Luczak von der CDU/CSU-Fraktion im “ZDF-Mittagsmagazin”. Klimaschutz sei aber eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe und darum ginge es bei der energetischen Modernisierung ja auch. Jeder muss seinen Anteil dazu leisten. Das gelte auch für die Mieter, so Luczak weiter. Für den Haus & Grund-Präsident Rolf Kornemann sind die Änderungen nachhaltig, “weil sie Erleichterungen bei der energetischen Modernisierung bringen und damit der Klimaschutz im Gebäudebestand gestärkt werde.”

Dass der Mieter für drei Monate keine Mietminderungsmöglichkeit haben soll, ist für die Opposition Politik ganz im Sinne der Vermieter. Dass der Mieter drei Monate lang keine Mietminderungsmöglichkeiten haben soll, zeigt eindeutig, zu wessen Lasten es geht, erklärte die stellvertretende SPD-Fraktionsvorsitzende Christine Lamprecht im “ZDF-Mittagsmagazin”. “Es kostet die Mieter und Mieterinnen Aufwand, sie werden beeinträchtigt in ihrer Mietsache und sollen dafür keine Möglichkeit haben, die Miete zu mindern. Der Vermieter hat den Vorteil davon und das ist eine Ungleichbehandlung, eine Verzerrung, die nicht akzeptabel ist”, so Lamprecht weiter.

Schärferes Vorgehen bei Mietnomadentum

Das Mietrechtsänderungsgesetz sieht darüber hinaus ein schärferes Vorgehen im Fall sogenannter “Mietnomaden” vor. Zum Schutz der Vermieter sollen künftig Prozesse und Räumungsklagen vor Gericht vorrangig und beschleunigt behandelt werden. Der bessere Schutz vor Mietbetrügern trage dazu bei, dass private Vermieter keine wirtschaftlichen Nachteile durch rechtswidriges Verhalten Einzelner erleiden, teilte Haus & Grund mit. „Auch die Kritiker werden eines Tages einsehen, dass diese Reformen fair und sozial ausgewogen sind“, sagte Haus & Grund-Präsident Kornemann.

Neuer Kündigungsgrund bei Zahlungsverzug der Kaution

Schließlich wird mit dem Mietrechtsänderungsgesetz ein neuer Kündigungsgrund geschaffen. Bei Zahlungsverzug der Mietkaution kann künftig – wie bei Verzug mit der Mietzahlung – eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung ausgesprochen werden.

 

Quelle: immobilien-newsticker.de

Mietrecht: Ein Jahr nach Inkrafttreten der Mietpreisbremse

Ein Jahr nach ihrem Inkrafttreten kommt eine bundesweite Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) zu dem Fazit, dass die Mietpreisbremse die Hoffnungen des Gesetzgebers bislang nicht erfüllt. Die Mietpreisbremse sollte als Instrument dienen, den Anstieg der Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu verlangsamen und so den Zugang von „Weniger- und Mittelverdienern“ zum Wohnungsmarkt zu verbessern. Die Mietpreisbremse trat am 1. Juni 2015 in Kraft und gilt mittlerweile in 11 von 16 Bundesländern. Demnach dürfen Mieten in neu abgeschlossenen Verträgen maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bei Neubauten oder grundlegend modernisierten Wohnungen gilt die Mietpreisbremse nicht. Sie greift auch nicht, wenn bereits im vorherigen Mietvertrag eine hohe  Miete vereinbart war

Wie die Studie feststellt war jedoch genau das Gegenteil der Fall: So wurde der Preisanstieg in den betroffenen Städten kurzfristig sogar noch beschleunigt, weil insbesondere kurz vor der Einführung der Mietpreisbremse die Mieten gezielt erhöht wurden.

Das DIW Berlin hat zusammen mit Forschern der Universität Erlangen-Nürnberg untersucht, wie sich die Mieten ohne und mit den neuen Vorgaben des Gesetzgebers entwickelten. Dabei kam die Studie zu dem Ergebnis, dass Abweichungen der Mietentwicklung nach der Einführung der Mietpreisbremse in einer regulierten Region gegenüber der benachbarten unregulierten Vergleichsgruppe Konsequenz der Mietpreisbremse seien.

Die Entwicklung der Mieten blieb, den Forschern zufolge, von dem neuen Gesetz nahezu unbeeinflusst. Im Untersuchungszeitraum sind die Angebotsmieten in allen untersuchten Regionen jährlich um etwa 2,6 Prozent gestiegen. In den untersuchten Regionen mit Mietpreisbremse stiegen die Mieten sogar noch etwas stärker als in den Regionen ohne Bremse, was auf den Preisanstieg im Vorfeld zum Inkrafttreten der Mietpreisbremse zurückzuführen war.

Nach ihrem Inkrafttreten hatte die Mietpreisbremse aber keinen signifikanten Effekt mehr auf den Preistrend in den regulierten Städten.

Die Autoren der Studie des DIW sind der Überzeugung, dass die Ursachen des Wohnungsmangels mit anderen Instrumenten zu bekämpfen sind: „Nur zusätzlicher Neubau schafft nachhaltige Entspannung am Wohnungsmarkt“, sagt DIW-Ökonom Konstantin Kholodilin. 

Aus sozialpolitischer Sicht könne eine Mietpreisbremse zwar gerechtfertigt sein, jedoch dürfe sie dabei die Anreize für den dringend erforderlichen Wohnungsbau nicht beschneiden.

Auch der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) gibt immer wieder deutlich zu verstehen, dass  ein ganz entscheidender Faktor für den Wohnungsmarkt der Wohnungsneubau ist. Wohnungsunternehmen sollen in Deutschland attraktive und auf lange Sicht verlässliche Rahmenbedingungen vorfinden. Eine weitere Beschneidung für den Wohnungsneubau dürfe durch die Mietpreisbremse keinesfalls stattfinden, so der ZIA. „Wenn Deutschland wohnungspolitisch vorankommen will, muss die Mietpreisbremse zusammen mit dem Investitionsgaspedal kommen. Wir brauchen mehr steuerliche Anreize für Neubau und energetische wie altersgerechte Sanierung. Das wäre eine echt mieterfreundliche Politik und sinnvoller als der Placebo Mietpreisbremse“, erklärt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA.

Nachdem aktuell mehrere Studien und Berichterstattungen ihr kritisches Fazit über die Mietpreisbremse gezogen haben, betonte Justizminister Heiko Maas, dass es letztlich aber auch die Verantwortung der Mieter sei, die Vermieter stärker in die Pflicht zu nehmen und ihre Rechte einzufordern. Gegebenenfalls, so Maas, müsse der Gesetzgeber aber auch darüber nachdenken die Regeln zu verschärfen, wie etwa eine Pflicht von Vermietern, bei einer Neuvermietung den alten Vertrag vorzulegen.

Der Deutsche Mieterbund geht sogar noch weiter und fordert Sanktionen für Vermieter, welche gegen die gesetzliche Regelung verstoßen, da das Gesetz zweifelsfrei einige Umgehungsmöglichkeiten bietet.

Die Diskussionen um die Mietpreisbremse und deren Sinnhaftigkeit werden wohl noch einige Zeit anhalten. Es bleibt zu hoffen, dass letztlich aber weiterhin neuer Wohnraum geschaffen wird und sich der Wohnungsmarkt entspannt.

 

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